INDENNITA' DI AVVIAMENTO PER LOCAZIONE DI IMMOBILI DESTINATI ALL'ESERCIZIO DI ATTIVITA' PROFESSIONALI

Avviamento commerciale 
L'avviamento commerciale è la capacità dell'impresa di generare utili in virtù della notorietà acquisita nel tempo presso la clientela. Esso è legato all'ubicazione dei locali e dipende da vari fattori tra cui si annovera anche la stabilità della clientela acquisita dall'impresa grazie a una particolare ubicazione e presenza sul territorio. Non si tratta di un elemento dell'azienda, ma di una sua qualità. È l'attitudine del complesso aziendale a produrre nel tempo nuova ricchezza e profitto. L'avviamento si fonda soprattutto sull'organizzazione dei beni di cui si compone l'azienda, ma non dipende esclusivamente da questa. E quando questo processo organizzativo e le altre scelte strategiche divengono definitive, l'avviamento assurge a valore obiettivo dell'azienda, che rimane anche se muta la persona dell'imprenditore. È una qualità essenziale dell'azienda ed esiste non appena l'azienda viene costituita. L'istituto in oggetto è disciplinato dagli artt. 34 e 35 della l. n. 392/1978. L'art. 34, al comma 1, stabilisce che, in caso di cessazione del rapporto per disdetta del locatore, il conduttore che ha utilizzato i locali per le attività indicate ai nn. 1) e 2) dell'art. 27 - attività di interesse turistico, artigianali, commerciali, industriali - matura il diritto a conseguire un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, che per le locazioni alberghiere diventano 21, a condizione che, come precisa il successivo art. 35, lo svolgimento di queste attività implichi contatti diretti col pubblico dei consumatori e degli utenti. Il legislatore, mediante le norme in commento, è stato piuttosto esaustivo nel prevedere la tipologia delle attività che meritano di essere tutelate, tramite la corresponsione dell'indennità al termine della locazione, i motivi per i quali viene a cessare la locazione, idonei a fare scattare il diritto all'indennità, e l'ammontare dell'indennità dovuta.

Attività escluse 
II pregiudizio non ricorre nel caso in cui difetti in radice quel contatto diretto col pubblico dei consumatori e degli utenti che rappresenta un elemento indefettibile di ciascun avviamento. Neppure è ipotizzabile alcun pregiudizio, laddove l'avviamento esista o possa esistere, come nell'ipotesi delle attività professionali e di quelle a carattere transitorio, ma non sia configurabile un turbamento dell'attività a seguito della cessazione della locazione: nel caso del rapporto professionale che, essendo contraddistinto da uno spiccato intuitu personae, non risente, di norma, del trasferimento della sede del professionista o non si ponga la necessità di tutelare la conservazione dell'impresa in un certo immobile, come per le attività che nascono come transitorie. Inoltre, con l'art. 35 della I. n. 392/1978, il legislatore ha escluso a priori che l'afflusso dei consumatori e degli utenti in una delle strutture elencate - villaggi turistici, alberghi, stazioni ferroviarie, aeroporti, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali - possa generare un avviamento "proprio" degli immobili, ad esse "complementari od interni", ossia dipendente dalla capacità attrattiva dell'attività in essi svolta e dall'operosità del conduttore. Ciò sulla scorta della considerazione che l'accesso a uno dei locali complementari o interni avviene, normalmente, per puro caso e per il fatto che l'utente si trovi a transitare o ad alloggiare nella struttura principale (per esempio, negozio interno a un albergo o a un villaggio turistico oppure bar di un aeroporto o di un'area di servizio) - a cui è riferibile, in maniera esclusiva, la capacità di richiamo della clientela. L'art. 35 I. n. 392/1978, cit., ha inteso negare l'indennità in parola, nei casi in cui ricorra un "avviamento parassitario", cioè laddove la clientela non è un prodotto dell'attività dei conduttore, ma è un riflesso della peculiare collocazione dell'immobile in un complesso più ampio, i cui utenti garantiscono un flusso stabile di domanda ed esclude che l'elencazione contenuta in tale articolo abbia carattere tassativo, atteso che la lettera e la ratio della norma ne consentono l'applicazione analogica. L'esclusione è giustificata dal fatto che l'avviamento non è frutto dell'attività del conduttore perché il locale, per la sua posizione, gode dell'avviamento di altri locali a cui esso è partecipante o complementare. Del resto, come si evince dalla lettura del comma 1 dell'art. 34 della I. n. 392/1978, il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento non sorge neanche quando la cessazione del contratto è dipesa dalla morosità o dall'inadempimento del conduttore o se quest'ultimo ha deciso di rilasciare volontariamente in via anticipata l'immobile locato o infine perché ha formalmente espresso la propria volontà di non voler beneficiare di un ulteriore rinnovo del contratto. 

Attività professionali 
L'art. 35 stabilisce che l'indennità di avviamento non compete nel caso di esercizio di un'attività professionale. Con questa espressione la legge si riferisce a quelle attività riconducibili alla prestazione d'opera intellettuale (art. 2230 c.c.) per le quali è normalmente richiesta l'iscrizione in appositi albi o elenchi (art. 2229 c.c.) e che si contraddistinguono per il carattere essenzialmente personale del servizio offerto. Stante il carattere fiduciario del rapporto che unisce il cliente al professionista, il legislatore ha ritenuto di escludere l'esistenza di un avviamento oggettivo da tutelare. La soluzione, ancora una volta, risponde all'id quod plerumque accidit: infatti, di regola, il trasferimento dello studio del professionista da un immobile a un altro non incide sulla conservazione dei suoi rapporti con la clientela. A tal proposito, la Suprema Corte ha ritenuto manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale sollevata a questo riguardo, osservando come nel caso di locali usati per lo svolgimento di un'attività professionale non è rilevabile l'inerenza diretta all'ubicazione dell'immobile dell'avviamento creato dal conduttore, trattandosi di attività in cui prevale l'intuitu persona e con la conseguenza che, non essendovi omogeneità di situazioni tra esercenti attività professionali e operatori economici, deve escludersi la violazione dell'art. 3 Cost., mentre, per altro verso, l' art. 35 Cost. non esclude che il legislatore abbia potere di attuare una distinta protezione delle varie forme di applicazione del lavoro (Cass. III, n.1405/1986).Quanto al caso della prestazione d'opera svolta in forma di Impresa, la Suprema Cotte ha riconosciuto il diritto all'indennità nelle ipotesi in Cui l'opera professionale sia preminente rispetto all'attività organizzativa di natura prettamente imprenditoriale (Cass. III, n. 4505/2001).