INDENNITA' DI AVVIAMENTO PER LOCAZIONE DI IMMOBILI INSERITI IN CENTRI COMMERCIALI

Avviamento commerciale 
L'avviamento commerciale è la capacità dell'impresa di generare utili in virtù della notorietà acquisita nel tempo presso la clientela. Esso è legato all'ubicazione dei locali e dipende da vari fattori tra cui si annovera anche la stabilità della clientela acquisita dall'impresa grazie a una particolare ubicazione e presenza sul territorio. Non si tratta di un elemento dell'azienda, ma di una sua qualità. È l'attitudine del complesso aziendale a produrre nel tempo nuova ricchezza e profitto. L'avviamento si fonda soprattutto sull'organizzazione dei beni di cui si compone l'azienda, ma non dipende esclusivamente da questa. E quando questo processo organizzativo e le altre scelte strategiche divengono definitive, l'avviamento assurge a valore obiettivo dell'azienda, che rimane anche se muta la persona dell'imprenditore. È una qualità essenziale dell'azienda ed esiste non appena l'azienda viene costituita. L'istituto in oggetto è disciplinato dagli artt. 34 e 35 della l. n. 392/1978. L'art. 34, al comma 1, stabilisce che, in caso di cessazione del rapporto per disdetta del locatore, il conduttore che ha utilizzato i locali per le attività indicate ai nn. 1) e 2) dell'art. 27 - attività di interesse turistico, artigianali, commerciali, industriali - matura il diritto a conseguire un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, che per le locazioni alberghiere diventano 21, a condizione che, come precisa il successivo art. 35, lo svolgimento di queste attività implichi contatti diretti col pubblico dei consumatori e degli utenti. Il legislatore, mediante le norme in commento, è stato piuttosto esaustivo nel prevedere la tipologia delle attività che meritano di essere tutelate, tramite la corresponsione dell'indennità al termine della locazione, i motivi per i quali viene a cessare la locazione, idonei a fare scattare il diritto all'indennità, e l'ammontare dell'indennità

ll centro commerciale 
Stando alla definizione che ne ha dato l'art. 2 del d.m. n. 316/1987, il centro commerciale è il complesso di almeno dieci esercizi commerciali che dispone di infrastrutture, servizi comuni e parcheggi. E' stato progettato, realizzato e gestito con criteri unitari da un'apposita società. Almeno il 40% della superficie complessiva di vendita è destinato a esercizi tradizionali specializzati (negozi di abbigliamento, alimentari, elettrodomestici, ecc). Il centro commerciale è integrato da bar, ristoranti, banche ed eventualmente da attività non commerciali come sale convegni e di ritrovo, teatri e cinema. Successivamente, sulla scorta di quanto stabilito dall'art. 4, comma 1, lett. g) del d.lgs. n. 114/1998, è stato specificato che si intende per "centro commerciale" "una media od una grande struttura di vendita, nella quale, più esercizi commerciali sono inseriti in una struttura a destinazione specifica, ed usufruiscono di infrastrutture comuni, e spazi di servizio, gestiti unitariamente". Ai fini di questo decreto, per superficie di vendita di un centro commerciale si intende quella che risulta dalla somma della superficie dì vendita degli esercizi al dettaglio in esso presenti. Questo decreto (c.d. Codice del commercio) ha abrogato le vecchie leggi sul commercio e ha ridefinito le attività commerciali. Pertanto, la gestione dei grandi centri commerciali è orientata a garantire la coesistenza commerciale di svariati soggetti (il "condominio degli imprenditori") che hanno un marchio, una denominazione o comunque un elemento identificativo che li accomuna come un'unica azienda. 

Qualificazione giuridica del contratto: locazione commerciale o affitto di azienda 
Ancora oggi, la fattispecie in esame ha sollevato problemi interpretativi sulla corretta qualificazione giuridica: gestione del ramo di azienda dell'attività esercitata nei centri commerciali o locazione commerciale. La giurisprudenza concorda nell'escludere che il contratto di locazione d'azienda debba essere soggetto alla I. n. 392/1978 poiché si tratta di normativa speciale, espressamente prevista per le locazioni immobili, giustificandosi la difformità di trattamento con il rilievo che l'azienda costituisce un'entità complessa di beni, destinati all'esercizio di un'impresa, con caratteristiche e bisogni di natura giuridica, sociale ed economica nettamente diversw da quelle di un'immobile a uso commerciale (Cass. III, n. 6591/1995). Secondo tale pronuncia, nel codice civile, fra le norme sull'affitto, compreso l'affitto d'azienda, e sulla locazione si ha un rapporto tipico tra norme speciali e norme generali per cui, se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l'affitto, si dovrà fare ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, fatta eccezione per l'incompatibilità con la relativa normazione speciale.