RITENZIONE DELL'IMMOBILE LOCATO IN CASO DI MANCATO PAGAMENTO DELL'INDENNITA' DI AVVIAMENTO

Avviamento commerciale 
L'avviamento commerciale è la capacità dell'impresa di generare utili in virtù della notorietà acquisita nel tempo presso la clientela. E' legato all'ubicazione dei locali e dipende da vari fattori tra cui si annovera anche la stabilità della clientela acquisita dall'impresa grazie a una particolare ubicazione e presenza sul territorio. Non si tratta di un elemento dell'azienda, ma di una sua qualità. È l'attitudine del complesso aziendale a produrre nel tempo nuova ricchezza e profitto. L'avviamento si fonda soprattutto sull'organizzazione dei beni di cui si compone l'azienda, ma non dipende esclusivamente da questa. E quando questo processo organizzativo e le altre scelte strategiche divengono definitive, l'avviamento assurge a valore obiettivo dell'azienda, che rimane anche se muta la persona dell'imprenditore. È una qualità essenziale dell'azienda ed esiste non appena l'azienda viene costituita. L'istituto in oggetto è disciplinato dagli artt. 34 e 35 della l. n. 392/1978. L'art. 34, al comma 1, stabilisce che, in caso di cessazione del rapporto per disdetta del locatore, il conduttore che ha utilizzato i locali per le attività indicate ai nn. 1) e 2) dell'art. 27 - attività di interesse turistico, artigianali, commerciali, industriali - matura il diritto a conseguire un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, che per le locazioni alberghiere diventano 21, a condizione che, come precisa il successivo art. 35, lo svolgimento di queste attività implichi contatti diretti col pubblico dei consumatori e degli utenti. Il legislatore, mediante le norme in commento, è stato piuttosto esaustivo nel prevedere la tipologia delle attività che meritano di essere tutelate, tramite la corresponsione dell'indennità al termine della locazione, i motivi per i quali viene a cessare la locazione, idonei a fare scattare il diritto all'indennità, e l'ammontare dell'indennità dovuta. 

Diritto di ritenzione dell'immobile in caso di mancato pagamento dell'indennità di avviamento 
Il diritto di ritenzione semplice rappresenta uno strumento di difesa preventiva del credito, in forma di autotutela giacché sulla scorta di questo il creditore, che detiene un bene del debitore connesso con il rapporto obbligatorio, può rifiutarsi di restituirlo fino a quando il suo credito non sia stato soddisfatto. Il diritto di ritenzione, previsto nelle fattispecie ex artt. 34 e 69 della I. n. 392/1978, potrebbe venire meno alla sua astratta funzione di preservare il soddisfacimento dell'interesse creditorio del conduttore, qualora allontani nei fatti la clientela aziendale, acuendo in questo modo la crisi dell'impresa da proteggere. L'interruzione dell'attività imprenditoriale, infatti, in attesa della corresponsione dell'indennità in parola, priverebbe di valore per il conduttore lo stesso indennizzo, restituendo al locatore un'immobile probabilmente ormai sprovvisto delle caratteristiche attrattive della clientela che si è consolidata nel tempo per l'attività in esso svolta dallo stesso conduttore. Premesso ciò, l'obbligo di restituzione della cosa locata e quello di corrispondere l'indennità per la perdita dell'avviamento hanno natura contrattuale, pur sorgendo entrambi al cessare della locazione. In proposito, la buona fede è un'essenziale criterio di reciprocità che coinvolge del tutto il contegno di cooperazione dei contraenti ed è idoneo a integrare gli obblighi contrattuali, più precisamente, la buona fede implica altresì obblighi strumentali che si susseguono all'adempimento del contratto e allo svolgimento del relativo rapporto, ma non per questo di natura non contrattuale. Oltre a ciò, la giurisprudenza ha osservato che il meccanismo di reciproco condizionamento tra le due obbligazioni, quella di pagamento dell'indennità e quella di rilascio dell'immobile, fa sì che il locatore possa opporre l'omesso rilascio dei locali al mancato versamento del compenso e che il conduttore possa contrastare la domandata riconsegna dei medesimi, eccependo che la controparte non abbia provveduto a versargli l'indennità. Le obbligazioni di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale e quella di rilascio dell'immobile sono fra loro in rapporto di reciproca dipendenza, poiché ogni prestazione è inesigibile in difetto di contemporaneo adempimento dell'altra, con la conseguenza che, subordinando il rilascio dell'immobile al pagamento dell'indennità, la legge condiziona specularmente il pagamento dell'indennità al rilascio e instaura così tra le due obbligazioni un'interdipendenza che rappresenta il fondamento per un'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. o per un'eccezione alla stessa assimilabile (Cass. III, n. 7528/2009).