MANCATO PAGAMENTO DELL'IVA IN CASO DI LOCAZIONE ALBERGHIERA

Aspetti generali della locazione ad uso non abitativo 
Compiuta regolamentazione alle locazioni a uso diverso è stata data dalla l. n. 392/1978, c.d, dell'equo canone. Nelle intenzioni del legislatore del 1978, si è trattato di dare un giusto equilibrio a una fondamentale esigenza delle attività sia economiche sia di contenuto differente. Cio ha dunque consentito alle imprese e alle altre iniziative, incluse nella normativa, di garantirsi una sede o unità locale senza il bisogno del forte esborso che consegue all'acquisto dell'immobile. Oggi, dunque, la locazione assolve almeno due fondamentali esigenze: la flessibilità nella fissazione della sede o dell'unità in cui svolgere la propria attività e la disponibilità del bene con un costo mensile rappresentato dal canone. La particolarità della locazione a uso non abitativo presuppone la destinazione dell'immobile locato allo svolgimento di un'attività commerciale, artigianale, industriale, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale di qualunque attività di lavoro autonomo (art. 27); sono assoggettate alla medesima disciplina le destinazioni dell'immobile locato per lo svolgimento di attività culturali, assistenziali, ricreative o scolastiche, nonché a sede di sindacati o partiti, e i contratti stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori (art 42). Per quanto riguarda la durata del contratto, occorre ricordare che a norma dell'art. 27 della l, n. 392/1978 fa durata delle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, artigianali, industriali, di interesse turistico non può essere inferiore a sei anni ovvero a nove anni se l'immobile è adibito ad attività alberghiere.

Contratto di albergo 
Il contratto, inteso quale rapporto tra consumatore e albergatore, rappresenta un contratto atipico, con cui l'albergatore si impegna a fornire al cliente, dietro corrispettivo, una serie di prestazioni di fare e di dare, che si incentrano nella concessione dell'uso di un alloggio, a cui si accompagnano altri servizi, accessori e strumentali al primo, che, peraltro, cessano di essere tali allorché rivestano per la loro entità e natura un carattere eccezionale rispetto a quelli comunemente forniti da alberghi della stessa categoria, ed assumano per il loro costo un'importanza di gran lunga prevalente rispetto al prezzo dell'alloggio. In argomento, l'art. 8 dei d.lgs. n. 79/2011 (c.d. Codice del turismo) indentifica l'albergo come quella struttura ricettiva, aperta al pubblico, a gestione unitaria, che fornisce alloggio ed a richiesta, vitto e altri servizi accessori, in camere collocate in uno o più edifici. Pertanto, per attività ricettiva si intende l'attività diretta alla produzione di servizi per l'ospitalità, effettuata in apposite strutture ricettive. Nell'ambito di questa attività è anche consentita, insieme alla prestazione del servizio ricettivo, un'attività commerciale di vendita, e, pertanto, non soltanto la somministrazione di alimenti e bevande alle persone alloggiate, ai loro ospiti ed a coloro che sono ospitati nella struttura ricettiva in occasione di manifestazioni e convegni organizzati, ma anche la fornitura di giornali, riviste, pellicole per uso fotografico e di registrazione audiovisiva o strumenti informatici, cartoline e francobolli alle persone alloggiate, nonché la disponibilità, a uso esclusivo di queste persone, di attrezzature e strutture a carattere ricreativo, per cui è fatta salva la vigente disciplina in materia di sicurezza. 

Distinzione tra locazione ad uso alberghiero e affitto di un'azienda alberghiera 
Il contratto, inteso come strumento per lo svolgimento dell'attività di albergo, ha portato alcune difficoltà interpretative sul distinguo tra la locazione ad uso alberghiero, che concerne un immobile totalmente ammobiliato e attrezzato a questo scopo (l. n. 392/1978) rispetto all'affitto di un'azienda alberghiera. A grandi linee, è stata la giurisprudenza a offrire la soluzione. Secondo i giudici, in particolare, la locazione di un'immobile con pertinenze differisce dall'affitto di azienda - nella specie alberghiera - perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene (l'immobile concesso in godimento) che assume una posizione di autonoma e assoluta centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva, e con una funzione assorbente e prevalente rispetto agli altri elementi i quali, a questo legati materialmente o meno, assumono, comunque, un carattere di accessorietà, restando ad esso collegati sul piano funzionale, in una posizione di coordinazione-subordinazione; diversamente, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è preso in considerazione non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (immobili e mobili) tra loro connessi da un vincolo di complementarietà e interdipendenza, per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all'art. 2555 c.c. Ne consegue che la presunzione di cui all'art. 1, comma 9-septies, dei d.l. n. 12/1985, convertito, con modificazioni, nella l. n. 118/1985, a norma del quale si ha locazione di immobile, e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, agisce solo nel caso in cui l'attività alberghiera del conduttore, con la correlativa organizzazione dei beni materiali e immateriali che formano l'azienda, coincide con la prima destinazione dell'immobile all'esercizio dell'impresa alberghiera, e non anche allorché l'affittuario, per obbligo contrattuale o, comunque, con il consenso del locatore, si sia limitato a eseguire miglioramenti o abbia contribuito, in ogni modo, al suo incremento (Cass. III, n. 24276/2017). Quindi, la Suprema Corte è concorde nel ritenere che si ha locazione soltanto nel caso di concessione di un immobile che, pur essendo attrezzato ad uso alberghiero, il concedente non gestisce ancora effettivamente(Cass. III, n. 27934/2005).

Le differenti aliquote IVA nel settore della ricettività alberghiera 
Il settore alberghiero, Secondo i tecnici in materia, così come altri settori economici, non è inciso di un'unica aliquota IVA, potendo rappresentarsi l'esecuzione di particolari operazioni, per cui l'aliquota IVA non è quella generalmente applicata nella misura del 10%. Riferendosi specificamente al settore alberghiero si ricorda che le aliquote vengono così individuate:
- nella misura del 10% per quanto riguarda le prestazioni di alloggio degli alberghi (inquadrati o meno nella categoria di alberghi di lusso o meno; n. 120, detta tabella A, allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633: "prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive di cui all'articolo 6 della legge 17 maggio 1983, n. 217, e successive modificazioni nonché prestazioni di maggiore comfort alberghiere rese a persone ricoverate in istituti sanitari"); 
- ancora l'aliquota dei 10% sulle prestazioni di ristorazione (numero 121, della suddetta Tabella A, allegata ai d.P.R. n. 633/1972: "somministrazione di alimenti e bevande, prestazione di servizi dipendenti da contratti di appalto aventi ad oggetto forniture o somministrazioni di alimenti e bevande"; 
- l'aliquota ordinaria del 22% colpisce le locazioni delle sale congresso. Riferendosi a quetsa tipologia di operazione, la circolare del 14 febbraio 1980, n. 9/380640, paragrafo n. 1, ha precisato che: "l'art. 1 lett. b), del decreto ministeriale 13 ottobre 1979 stabilisce, come è noto, analogo obbligo (di emissione della ricevuta fiscale o documento alternativo, si veda il successivo paragrafo "L'opzione tra ricevuta fiscale, scontrino fiscale e fattura") per gli esercenti le prestazioni alberghiere. Oltre a quanto già precisato nella richiamata circolare n. 3, si osserva che nel concetto di "prestazione alberghiera" va intesa compresa, non solo la prestazione di alloggio, ma anche tutta una serie di operazioni a questa connesse o accessorie (per esempio, garage, prenotazioni, lavanderia, ecc.). Non è, invece, prestazione alberghiera quella che ha per oggetto l'utilizzo di impianti, locali o attrezzature alberghiere per finalità differenti dall'alloggio, come, per esempio, l'utilizzo di sale per mostre, convegni di studio, ecc. In questo caso si tratta di prestazione di servizi soggetta all'IVA con la normale aliquota del 14% (attuale del 22%).