DANNI ALL'IMMOBILE CAUSATI DA TERZI

I doveri del conduttore  
Il conduttore, secondo quanto disposto dall'art. 1587 c.c., non soltanto deve dare il corrispettivo nei termini convenuti, ma deve altresì prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'utilizzarla per l'uso stabilito nel contratto oppure per l'utilizzo altrimenti presumibile dalle circostanze. Il conduttore di un'unità immobiliare appartenente a un edificio condominiale deve, in particolare, utilizzare la cosa locata da buon padre di famiglia e conservare integri gli elementi di godimento, non deve cambiare la forma oppure eccedere nel godimento concesso e deve rispettare le norme previste dal regolamento, anche qualora nel contratto non fosse prevista alcuna precisa clausola in tal senso. La diligenza del buon padre di famiglia va considerata in base all'id quod plerumque accidit e non può dirsi che venga meno soltanto perché chi ha assunto l'obbligazione non si tuteli contro un evento non previsto che poi renda impossibile la prestazione. La comune diligenza del buon padre di famiglia non impone la previsione di ogni e qualunque lontana possibilità impeditiva, ma unicamente gli avvenimenti propri della vita normale, così come si svolge comunemente. Il diritto di godimento del conduttore non è, pertanto, illimitato, ma va esercitato nei limiti dell'ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano espressamente dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, altresì indirettamente, dalle circostanze presenti quando si stipula la convenzione contrattuale (Cass. III, n. 10838/2007).

Perdita e deterioramento della cosa locata 
E' il conduttore il responsabile del deterioramento e della perdita causati da persone a cui egli ha consentito, anche temporaneamente, l'utilizzo oppure il godimento della cosa (art. 1588, comma 2, c.c.). Rispetto al codice abrogato del 1865, che per questo genere di responsabilità faceva riferimento  soltanto ai familiari o ai subconduttori, tale disciplina ha carattere generale e si riferisce, indistintamente, ai terzi (i familiari, i dipendenti, i subconduttori, i collaboratori, i fornitori) che utilizzino o godano della cosa con il suo consenso, espresso o tacito che sia. Non possono dunque essere ricompresi tra i terzi che sono ammessi nel godimento per obbligo del loro ufficio o che sono entrati nell'immobile di loro iniziativa, come gli ispettori delle aziende erogatrici del gas, acqua, energia elettrica, i fattorini delle poste, gli agenti di polizia e così via. Nell'ambito della responsabilità del conduttore per la perdita oppure per il deterioramento della cosa locata che si è verificata per fatto del terzo, nel periodo nel quale il conduttore lo ha ammesso nel godimento della cosa, l'art. 1588, comma 2, c.c. stabilisce che la responsabilità sia a carico del conduttore, poiché si tratta di fatti che si ricollegano a sue scelte nelle modalità d'utilizzo della cosa locata, svolgendosi normalmente la condotta del terzo entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore, senza che al terzo venga attribuito un autonomo potere di disponibilità sull'immobile. La previsione specifica della norma dell'art. 1588, comma 2, c.c., sostanzialmente informata allo stesso criterio alla base delle norme di cui agli artt. 1228 e 2049 c.c., chiarisce dunque che, dove previsto, l'estensione della responsabilità si origina dal fatto che la perdita e il deterioramento si ricollegano a scelte dello stesso conduttore quanto alle modalità di servirsi della res locata, E' dunque apparso sensato mantenerne la responsabilità anche per il fatto del terzo ammesso all'uso o al godimento dell'immobile, poiché l'altrui condotta, verificandosi entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore del bene locato, di norma non è l'espressione di un autonomo potere di disponibilità sull'immobile oggetto della locazione, bensì si esaurisce nell'esercizio di un semplice potere di fatto che non può far assegnare al terzo la qualità di custode, che rimane soltanto del conduttore.