DIVERSA DESTINAZIONE DELL'IMMOBILE LOCATO RISPETTO ALL'USO DICHIARATO

Mutamento di destinazione
L'art. 80 della l. n. 392/1978 non è stato abrogato dalla l. n. 431/1998: si conferma, così, la tutela della disciplina all'utilizzo effettivo che viene fatto dell'immobile locato e non già a quello, invece, che risulta nel contratto. Con queste premesse, il conduttore che, durante il contratto modifica l'utilizzo dell'immobile da lui detenuto rispetto a quello per cui gli è stato locato, mette in atto un nuovo rapporto locativo regolato dalla normativa dettata per il differente utilizzo dato all'immobile. Il locatore, dalla sua parte, può richiedere la risoluzione ma deve farlo in maniera tempestivapoiché il suo silenzio, prolungatosi per più di due mesi da quando è venuto a conoscenza del mutamento d'utilizzo operato dal conduttore, viene interpretato come tacita accettazione del differente uso e il nuovo regime corrispondente alla sopravvenuta destinazione inizia a decorrere con un autonomo ciclo di durata dalla scadenza legale dei tre mesi. Rientra tra le competenze della parte che ne ha maggiore interesse dimostrare questa conoscenza da parte del locatore. La prova può essere fornita con qualsiasi mezzo, come la dichiarazione resa dallo stesso conduttore in un giudizio promosso nei suoi confronti dal locatore, come un accesso occasionale nell'immobile da parte del locatore dal quale era possibile dedurre l'intervenuto mutamento, così come la testimonianza fornita da estranei al rapporto di locazione.

II mutamento del regime giuridico
Le disposizioni della c.d. legge sull'equo canone prevedono che, se il conduttore destina l'immobile a un utilizzo differente da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi da quando ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal cambiamento di destinazione. Scaduto questo termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto verrà applicato il regime giuridico che corrisponde all'utilizzo effettivo dell'immobile. Se la destinazione a utilizzo differente da quello pattuito è parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente. Pertanto, l'art. 80 della l. n. 392/1978 va interpretato nel senso che la norma va applicata quando il cambio di utilizzo rimanda all'applicazione di un differente regime giuridico.
Come sostenuto in giurisprudenza, a questo punto l'utilizzo diverso da quello contrattualmente stabilito non va individuato unicamente nella generale dicotomia di utilizzo abitativo e non abitativo che, benché costituisca la più macroscopica ipotesi di utilizzo differente da quello pattuito, non ne esaurisce l'intera gamma, ma nel mutamento di regime giuridico. Non, dunque, qualunque modifica della destinazione dell'immobile è rilevante ai sensi dell'art. 80, ma soltanto quella legata a una differente disciplina normativa (Cass. III, n. 2962/1996). La norma trova perciò applicazione anche qualora il contratto originario prevedesse un utilizzo non annoverato dalla legge dell'equo canone e il successivo mutamento dia luogo all'adibizione ad un utilizzo che essa contempla(Cass. III, n. 1684/1989; Cass. III, n. 3310/1989).