IMPEDIMENTO ALL'ACCESSO NELL'IMMOBILE LOCATO PER SEGUIRE INTERVENTI URGENTI

L'obbligo di mantenere l'immobile locato in stato da servire all'uso convenuto
L'obbligo di mantenere l'immobile locato in modo tale servire all'uso convenuto, permettendo al conduttore di godere del bene conformemente al contratto (c.d. obbligazione di mantenimento o di manutenzione) è sancito dall'art. 1575, n. 2), a carico del locatore: questo obbligo va ritenuto violato non soltanto se, a fronte dell'incuria del locatore, il bene locato è diventato particolarmente inidoneo all'utilizzo, ma altresì se, sempre per causa di cui il locatore è responsabile, non sia possibile il concreto uso dell'immobile locato. A ciò corrisponde il simmetrico obbligo, che grava sul conduttore, di tollerare le riparazioni che, nel corso della locazione la cosa, non possano differirsi fino al termine del contratto, anche se queste comportano privazione del godimento di parte della cosa locata. Si spiega, pertanto, così, la previsione prevista dall'art. 1576 c.c., ai sensi del quale, nel caso di locazione che ha come oggetto beni immobili, tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione (a carico del conduttore), devono essere eseguite dal locatore. 

Riparazioni urgenti e manutenzione straordinaria 
In giurisprudenza, è stato a questo proposito esplicitato che occorre distinguere la nozione di riparazione urgente da quelle relativa alle riparazioni necessarie, così come anche da quelle riparazioni che non possono differirsi sino alla fine del contratto, di cui all'art. 1583 c.c. Queste ultime, avendo come riferimento la scadenza del contratto, sono di intensità minore rispetto alle altre. L'"indifferibilità" rispetto all'interesse del creditore è invece una caratteristica delle riparazioni che non possono procrastinarsi sino al tempo necessario perché il locatore venga avvisato e possa occuparsi della riparazione (Trib. Modena 6 marzo 2006). Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle che riguardano opere non prevedibili o normalmente necessarie in relazione al normale godimento della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Dunque, va necessariamente ritenuto una manutenzione straordinaria, che grava sul locatore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1575 e 1576 c.c., ogni obbligo di intervento che, sebbene non possa essere ritenuto necessario alla conservazione della destinazione dell'immobile, si orienti comunque a sostituire impianti o servizi accessori, a fronte di un normale processo di deterioramento nel corso del tempo e non di uso anomalo o inadeguato da parte del conduttore.

Mancato godimento per riparazioni urgenti 
La norma ex art. 1583 c.c., stabilisce che, se durante la locazione la cosa necessita di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando comportano privazione del godimento di parte della cosa locata. La regola di cui all'art. 1583 c.c. è espressione del principio stabilito dall'art. 1375 c.c. e dall'art. 1175 c.c. sul dovere di correttezza che ricade su entrambe le parti del rapporto obbligatorio e nell'esecuzione del contratto, principio che obbliga al creditore di prestare la dovuta collaborazione per favorire l'adempimento del debitore. La ratio della norma va vista nell'intenzione del legislatore di salvaguardare gli interessi del locatore alla restituzione di un bene integro, pretendendo dal conduttore un sacrificio subordinato al suo dovere di agire in buona fede nell'esecuzione del contratto. Gli estremi per intraprendere le riparazioni previste dagli artt. 1576 e 1577 c.c. comportano per il conduttore l'obbligo di collaborare all'adempimento della prestazione e di conseguente tolleranza oltre al corrispettivo diritto di credito nei confronti del locatore. Ovvero, se la necessità di riparazioni si palesi dopo il contratto e la consegna, il conduttore ha l'obbligo di sopportare l'incomodo sia che le riparazioni si eseguano nella parte del fondo da lui occupato, sia che vadano eseguite in altre parti. La natura della cosa locata è indifferente, pertanto il principio sancito nell'articolo in esame va applicato alle cose mobili, alle case di abitazione, alla stalla, al granaio, al fondo adibito a bottega, agli appartamenti destinati ad ufficio, al fienile, ecc. L'urgenza fa parte di quelle nozioni che non può stabilirsi a priori quando ricorrano: sarà il magistrato a dirlo a seconda del caso, sentito il parere dei consulenti tecnici e considerata la situazione dei luoghi.

Eventuale riduzione del corrispettivo 
Qualora il compimento delle riparazioni si protraesse per più di un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per più di venti giorni, al conduttore spetta di diritto una riduzione del corrispettivo, commisurata all'entità del mancato godimento e all'intera durata delle riparazioni stesse (art. 1584, comma 2, c.c.). Si ammette la riduzione del canone quando la privazione del godimento si protrae oltre i limiti previsti, tra cui si considera assorbente rispetto a quello del sesto il criterio dei venti giorni; entrambi questi limiti sono proporzionali alla durata stabilita per la locazione. Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae oltre i limiti temporali previsti dalla norma, il diritto del conduttore di chiedere una riduzione del corrispettivo riflette la regola generale di cui all'art. 1464 c.c. circa l'impossibilità parziale e sopravvenuta. Va però ribadito che l'art. 1584, comma 1, c.c. va applicato soltanto per le riparazioni che la legge pone a carico del locatore, mentre quelle che per accordo negoziale vanno eseguite dal conduttore, senza essere prevista alcuna deroga alla disciplina della citata norma, la conseguente riduzione del canone va limitata soltanto al periodo di tempo che occorre per i lavori di riparazione, che il conduttore deve eseguire nel più breve tempo possibile per il dovere di correttezza e buona fede nell'esecuzione dei contratti. (Cass. III,. n. 11856/1992: in particolare, ci si riferiva a riparazioni straordinarie poste a carico del conduttore dal contratto di locazione). Quanto esposto finora vale soltanto in caso di privazione parziale del godimento del bene locato. In caso di privazione totale, connessa al bisogno di effettuare sul bene locato riparazioni non differibili sino al termine del rapporto che non consentono al conduttore di godere della cosa, il conduttore può chiedere lo scioglimento del contratto qualora, a causa del prolungarsi nel tempo delle riparazioni o per altre circostanze, egli non fosse più interessato alla prosecuzione della locazione e può, inoltre, sospendere il pagamento del canone di locazione, ma non consegue la liberazione definitiva dall'obbligo sino all'accertamento della responsabilità del locatore (Cass. III, n. 372/1997).