MANCATO RIMBORSO DELLE SPESE DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

La registrazione del contratto. Nullità conseguente alla registrazione tardiva. 
E' necessario richiamare, a proposito di ciò, le questioni interpretative legate alle disposizioni normative di cui all'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004 (Legge finanziaria 2005) e dell'art. 13 della l. n. 431/1998, come esposto dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2015. La prima di tali disposizioni prevede, come è noto, che sono nulli i contratti di locazione o contratti che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari o di singole porzioni, comunque stipulati, se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Pur avendo superato il vaglio di legittimità costituzionale (Corte cost., n. 420/2007), la norma contrastava chiaramente con la disposizione dell'art. 4 del d.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico Imposta di Registro) la quale, seppur prevedendo l'obbligo di registrazione del contratto di locazione nel termine di 30 giorni dalla sottoscrizione, ne concedeva la sanatoria con registrazione tardiva. La Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha risolto la questione (Cass. S.U., n. 23601/2017). E' stato sancito dai giudici di legittimità il principio di diritto in base al quale il contratto di locazione di immobili urbani, a uso abitativo e non, contenente fin dall'inizio il canone realmente pattuito, esulando, dunque, dalle ipotesi in cui ricorra il c.d. accordo simulatorio - che conduce ad altre e differenti dinamiche in punto di invalidità della clausola e del contratto - se non registrato nel termine è nullo ai sensi dell'art. 1 comma 346, della l. n. 311/2004. Tuttavia, la tardiva registrazione, consentita ad entrambe le parti e legittima in base alle norme tributarie, produce la c.d. sanatoria per adempimento del contratto, con decorrenza ex tunc degli effetti giuridici del medesimo. Premettendo un esame circa la natura giuridica della dedotta nullità, le Sezioni Unite chiariscono trattarsi di una nullità atipica differente da quella civilistica, di cui non condivide effetti e modalità di funzionamento poiché derivante dalla carenza di un requisito extra formale di validità del contratto, la registrazione, e non dal difetto di un proprio elemento essenziale, fatto che determina (a dispetto della espressa indicazione normativa) una nullità virtuale ex art. 1418 c.c., ritenuta funzionale per inadempimento all'obbligo di registrazione, e non una nullità testuale, con conseguente sanabilità della stessa. 

Le spese di registrazione 
Atri rapporti connessi a quello locatizio che costituiscono "spese accessorie", come le spese di registrazione del contratto, che si risolvono in oneri tributari gravanti sul rapporto e totalmente estranei al concetto di corrispettività contrattuale, non dovrebbero appartenere alla nozione di "oneri accessori", anche se questa locuzione è utilizzata in tal senso o in qualità di sinonimo di oneri accessori del canone. Ciò premesso, l'art. 8 della l. n. 392/1978 - richiamato dal successivo art. 41, per le locazioni a uso diverso da quello abitativo - stabilisce che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico sia del locatore sia del conduttore, in parti uguali. La disposizione in esame fa riferimento soltanto ai rapporti interni locatore-conduttore, mentre nei confronti dell'Amministrazione finanziaria vi è la responsabilità solidale dei contraenti per l'adempimento dell'obbligazione tributaria. Pertanto, per quanto riguarda i contratti stipulati in forma solenne, è il notaio o il pubblico ufficiale che ha effettuato l'autentica a essere obbligato a richiedere la registrazione, mentre per i più comuni contratti (scrittura privata) oppure per le denunce di contratti verbali l'obbligo fiscale ricade, di regola, su entrambe le parti. Di conseguenza, in caso di omessa registrazione, saranno solidalmente responsabili verso lo Stato. Nulla vieta che, nei rapporti interni, venga trovato dai contraenti un differente assetto dei loro interessi prevedendo l'obbligo di richiedere la registrazione soltanto a carico di uno di loro, salvo sempre il diritto al rimborso della metà dell'importo. Dunque, se tra le parti si segue la prassi in base a cui sia una di esse (il locatore, generalmente) a provvedere all'incombente, sembra si debba ritenere che la controparte - la quale, in concreto, ha fatto affidamento su questa abituale altrui iniziativa - sia tenuta unicamente al rimborso della metà della somma relativa all'imposta. 

II soggetto obbligato 
La disciplina della registrazione è profondamente cambiata a fronte di una disposizione della Legge finanziaria del 2005, in base alla quale i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati (art. 1, comma 346, l. n. 311/2004). In ambito locatizio, per individuare il soggetto obbligato, bisogna considerare ulteriori aspetti. Se la divisione delle spese di registrazione del contratto regola i rapporti tra affittuari e padrone di casa, nei confronti del Fisco sono valide regole totalmente differenti: come l'Agenzia delle Entrate ha più volte sostenuto (Circ. del 13 giugno 2016 n. 27/E), conduttore e locatore sono solidalmente responsabili dell'assolvimento dell'imposta. Ossia, in termini pratici, al di fuori di ciò che è stato previsto nel contratto di affitto - addebito del 100% dell'imposta sul locatore oppure al 50% su entrambe le parti - l'Agenzia delle Entrate è tenuta a chiedere, in caso di mancata registrazione, il pagamento a entrambi i soggetti.  Può pertanto inviare l'accertamento sia all'inquilino - chiedendogli l'intero importo - sia al padrone di casa. Colui che paga l'importo potrà naturalmente rivalersi, nei confronti dell'altra parte, nei limiti del 50%. Infine, per individuare il soggetto concretamente obbligato a svolgere gli adempimenti fiscali legati alla registrazione del contratto, l'altra novità, vista in precedenza, riguarda l'art. 13 della l. n. 431/1998, che disciplina i «patti contrari alla legge» nell'ambito delle locazioni abitative. Il nuovo testo del comma 1 dell'art. 13 della l. n. 431/1998 fa a chiare lettere «carico al locatore» di provvedere alla registrazione nel termine improrogabile di 30 giorni, con documentata comunicazione nei successivi sessanta giorni al conduttore e all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, n. 6), c.c. Fermo restando l'obbligo interno di pagamento dell'imposta di registro della locazione al 50% - fatta salva diversa pattuizione più favorevole al conduttore - dal gennaio 2016, nelle locazioni immobiliari ad uso abitativo, è soltanto sul locatore che ricade l'obbligo di registrazione del contratto mentre, per quanto riguarda altre tipologie locatizie, sono gravati di questo adempimento entrambi i contraenti, in mancanza di difformi usi locali.