MUTAMENTI STRUTTURALI DELL'IMMOBILE LOCATO

I doveri del conduttore
Il conduttore, secondo quanto disposto dall'art. 1587 c.c., non soltanto deve dare il corrispettivo nei termini convenuti, ma deve altresì prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'utilizzarla per l'uso stabilito nel contratto oppure per l'utilizzo altrimenti presumibile dalle circostanze. Il conduttore di un'unità immobiliare appartenente a un edificio condominiale deve, in particolare, utilizzare la cosa locata da buon padre di famiglia e conservare integri gli elementi di godimento, non deve cambiare la forma oppure eccedere nel godimento concesso e deve rispettare le norme previste dal regolamento, anche qualora nel contratto non fosse prevista alcuna precisa clausola in tal senso. La diligenza del buon padre di famiglia va considerata in base all'id quod plerumque accidit e non può dirsi che venga meno soltanto perché chi ha assunto l'obbligazione non si tuteli contro un evento non previsto che poi renda impossibile la prestazione. La comune diligenza del buon padre di famiglia non impone la previsione di ogni e qualunque lontana possibilità impeditiva, ma unicamente gli avvenimenti propri della vita normale, così come si svolge comunemente. Il diritto di godimento del conduttore non è, pertanto, illimitato, ma va esercitato nei limiti dell'ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano espressamente dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, altresì indirettamente, dalle circostanze presenti quando si stipula la convenzione contrattuale (Cass. III, n. 10838/2007).

I miglioramenti del conduttore 
Rappresentano "miglioramenti" (rilevanti ai fini della disciplina ex art.1592 c.c.) le opere che, attraverso sistemazioni differenti o trasformazioni, incrementano il valore dell'immobile, accrescendone durevolmente il godimento, la redditività e la produttività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene nel quale si incorporano. Sono ritenuti, in particolare, miglioramenti quei cambiamenti della cosa locata di carattere intrinseco, che la rendono più produttiva di vantaggi e ne migliorano la qualità, l'aspetto esteriore, la funzionalità e lo stato di manutenzione: i miglioramenti, quindi, costituiscono un accrescimento qualitativo della natura intrinseca della cosa e in ciò risiederebbe la differenza rispetto alle addizioni (disciplinate dal successivo art. 1593 c.c.), che costituiscono un incremento estrinseco quantitativo. Il miglioramento, pertanto, deve essere obiettivo, ovvero percepibile oggettivamente(e non soggettivo oppure presunto) e rappresenta altro rispetto all'intervento puramente manutentivo, oppure preordinato all'eliminazione di danni insorgenti oppure di guasti, che ricade, piuttosto, nel campo di quella nozione di "piccola manutenzione" disciplina dagli artt. 1576, 1609 e 1610 c.c. 

Le addizioni del conduttore 
Rappresentano "addizioni" (rilevanti ai fini della disciplina ex art. 1593 c.c.) quelle opere che, conservando la propria identità e individualità rispetto alla cosa locata, ne comportano un accrescimento estrinseco di carattere quantitativo. L'addizione consiste, più dettagliatamente, in un'attività materiale attraverso cui unire una cosa principale a una cosa accessoria, che rappresenti un'utilità per la prima. Se i miglioramenti non sono separabili dalla cosa, le addizioni sono eliminabili, riportando la cosa allo status quo ante, proprio a fronte del fatto che l'elemento aggiunto (accessorio e ulteriore) non si fonde con la res locata e non perde la propria individualità, concretizzandosi in una pura aggiunta materiale. 

Le deroghe 
Non essendo di carattere imperativo, le disposizioni di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c. sulle addizioni e sui miglioramenti, possono essere derogate dalle parti (Cass. III, n. 9160/1990). Se, nella loro autonomia contrattuale, derogando alla disciplina legale prevista dagli artt 1592 e 1593 C.C. per i miglioramenti e le addizioni apportati alla cosa dal conduttore con il consenso del locatore, le parti raggiungono un accordo sull'obbligo di questi di rimborsargli le spese che occorrono per le corrispondenti opere, il relativo debito non cambia la natura attribuitagli dalla legge, dovendosi calcolare sulla base sul loro integrale valore, così modificandosi unicamente il criterio legale della minor somma fra ciò che è stato migliorato e ciò che è stato speso (Cass. III, n. 4608/1997). Non rappresenta, inoltre, clausola vessatoria, a norma dell'art. 1341 c.c., la clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione di un'indennità per i miglioramenti (Cass. III, n. 10425/2002).