OMESSA ESECUZIONE DI RIPARAZIONI DI PICCOLA MANUTENZIONE

I doveri del conduttore 
Il conduttore, secondo quanto disposto dall'art. 1587 c.c., non soltanto deve dare il corrispettivo nei termini convenuti, ma deve altresì prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'utilizzarla per l'uso stabilito nel contratto oppure per l'utilizzo altrimenti presumibile dalle circostanze. Il conduttore di un'unità immobiliare appartenente a un edificio condominiale deve, in particolare, utilizzare la cosa locata da buon padre di famiglia e conservare integri gli elementi di godimento, non deve cambiare la forma oppure eccedere nel godimento concesso e deve rispettare le norme previste dal regolamento, anche qualora nel contratto non fosse prevista alcuna precisa clausola in tal senso. La diligenza del buon padre di famiglia va considerata in base all'id quod plerumque accidit e non può dirsi che venga meno soltanto perché chi ha assunto l'obbligazione non si tuteli contro un evento non previsto che poi renda impossibile la prestazione. La comune diligenza del buon padre di famiglia non impone la previsione di ogni e qualunque lontana possibilità impeditiva, ma unicamente gli avvenimenti propri della vita normale, così come si svolge comunemente. Il diritto di godimento del conduttore non è, pertanto, illimitato, ma va esercitato nei limiti dell'ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano espressamente dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, altresì indirettamente, dalle circostanze presenti quando si stipula la convenzione contrattuale (Cass. III, n. 10838/2007). 

Le riparazioni di piccola manutenzione
Il criterio discriminativo delle piccole riparazioni, poste dalla legge a carico dell'inquilino differenziandole e separandole dalle riparazioni a carico del locatore dall'art. 1576 c.c. come espressione dell'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'utilizzo stabilito, va tratto da un concetto d'insieme di tenuità del valore tecnico ed economico, di utilizzo, di necessario affidamento della cosa locata. Il locatore, in virtù dell'art. 1576, comma 1, c.c., deve effettuare ogni necessaria riparazione, ossia tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione le quali sono, invece, a carico del conduttore. Queste ultime, ai sensi dell'art. 1609 c.c., dipendono dai deterioramenti scaturiti dall'utilizzo e non quelle che dipendono da caso fortuito o vetustà (i deterioramenti dovuti a queste ultime due cause, indipendentemente dalla loro entità, sono a carico del locatore). Sulla scorta della norma in esame, le riparazioni di piccola manutenzione, in mancanza di patto, sono inoltre stabilite dagli utilizzi locali. Al contrario, se le parti non hanno invocato né usi locali, né clausole contrattuali, la definizione delle piccole riparazioni è rimessa all'apprezzamento del giudice, che, a tal proposito, deve tener conto, in una valutazione d'insieme, dell'entità del relativo impegno economico relativa alla rilevanza economica della locazione, così come della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia che gravano sul conduttore (Cass. III, n. 8191/1995). 

 
Le riparazioni urgenti contrapposte a quelle di piccola manutenzione
In giurisprudenza, è stato a questo proposito esplicitato che occorre distinguere la nozione di riparazione urgente da quelle relativa alle riparazioni necessarie, così come anche da quelle riparazioni che non possono differirsi sino alla fine del contratto, di cui all'art. 1583 c.c. Queste ultime, avendo come riferimento la scadenza del contratto, sono di intensità minore rispetto alle altre. L'"indifferibilità" rispetto all'interesse del creditore è invece una caratteristica delle riparazioni che non possono procrastinarsi sino al tempo necessario perché il locatore venga avvisato e possa occuparsi della riparazione (Trib. Modena 6 marzo 2006). Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle che riguardano opere non prevedibili o normalmente necessarie in relazione al normale godimento della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Dunque, va necessariamente ritenuto una manutenzione straordinaria, che grava sul locatore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1575 e 1576 c.c., ogni obbligo di intervento che, sebbene non possa essere ritenuto necessario alla conservazione della destinazione dell'immobile, si orienti comunque a sostituire impianti o servizi accessori, a fronte di un normale processo di deterioramento nel corso del tempo e non di uso anomalo o inadeguato da parte del conduttore.