RIFIUTO DEL CONDUTTORE DI SOTTOSCRIVERE IL CONTRATTO PRELIMINARE

Effetti obbligatori del contratto di locazione
La locazione è un contratto a effetti obbligatori e a prestazioni corrispettive: dalla sua conclusione consegue, infatti, a carico di entrambe le parti,l'insorgenza di reciproche obbligazioni, cristallizzate prioritariamente nello stesso art. 1571 c.c., negli artt. 1575 c.c. (previsione che individua le obbligazioni principali del locatore) e 1587 c.c. (disposizione che disciplina le obbligazioni principali del conduttore).A seguito di tali premesse, l'efficacia puramente obbligatoria del contratto di locazione ha prodotto l'insorgenza di una vecchia questione relativa all'ammissibilità di un preliminare di contratto di locazione, argomento che si inserisce nella più estesa discussione sull'ammissibilità di un preliminare di contratto a effetti puramente obbligatori. La soluzione a ciò è quella secondo la quale la violazione di questo accordo, poiché contraria a buona fede, fonda, a fronte della mancata conclusione del contratto, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica emersa nella fase precontrattuale. In ogni caso, la giurisprudenza dà ormai per pacifica la sopraccitata conclusione, come si evince dai molteplici interventi sull'argomento: ad esempio, Cass. III, n. 2037/2019 mette in chiaro che, in tema di locazione, l'obbligo di registrazione previsto dall'art. 1, comma 346, della I. n. 311/2004 non va applicato al contratto preliminare, atteso che, da un lato, tale norma si riferisce ai contratti di locazione e a quelli che «comunque costituiscono diritti reali di godimento» e, pertanto, soltanto ai contratti definitivi che riconoscono a una delle parti l'effettiva disponibilità del bene; dall'altro, la finalità antielusiva della stessa non è configurabile rispetto al mero preliminare di locazione, da cui non consegue l'obbligo di pagamento del canone.

Il contratto preliminare di locazione
La funzione di tale contratto è quella di vincolare le parti alla successiva stipula del contratto definitivo (di locazione). Per raggiungere questo effetto occorre, tuttavia, che il preliminare risponda ai canoni legali: è, dunque, necessario che sia caratterizzato da quegli elementi la cui presenza rende di fatto il preliminare vincolante per l'obbligo della conclusione del successivo contratto definitivo. E' attraverso il preliminare, dunque, che le parti costituiscono direttamente un vincolo obbligatorio per ciò che riguarda la locazione di un bene o la conclusione di un contratto di locazione successivo. Per rendere un contratto efficace e valido occorre, inoltre, che il contratto preliminare presenti e indichi tutti gli elementi fondamentali del divisato contratto definitivo di locazione. Per quanto concerne la forma, il contratto preliminare deve essere fatto nella stessa forma prescritta per il contratto definitivo: il difetto di forma è sanzionato dall'art. 1351 c.c. , statuendo che "il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo". In merito alla locazione di immobili per uso abitativo, a seguito della I. n. 431/1998, è in vigore la norma in base alla quale "per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta" (art. 1, comma 4, I. n. 431/1998). Le Sezioni Unite hanno altresì affermato questo principio (Cass. SU., n. 18214/2015) specificando che la sanzione della nullità risponde a un principio di protezione della parte debole e a un interesse pubblicistico alla trasparenza del mercato immobiliare. Non c'è quindi alcun dubbio che il contratto preliminare e il contratto definitivo debbano rivestire la medesima forma, ovvero quella scritta.

Tutela delle parti: il rispetto del termine per la stipula del contratto definitivo
Occorre che le parti individuino e precisino nel contratto preliminare il termine entro cui le parti si obbligano a concludere il conseguente e attuativo contratto definitivo di locazione. Di fronte all'inadempimento o al ritardo nell'adempimento, la parte non inadempiente, in alternativa, potrà richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il conseguente risarcimento del danno. In tal caso, è rilevante precisare che non si rientra in un'ipotesi di responsabilità precontrattuale, ma nell'ordinaria responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligo di stipula del contratto definitivo (Cass. III, n. 11371/2010), con le naturali conseguenze in ordine all'eventuale risarcimento del danno, sia del c.d. danno emergente sia del c.d. lucro cessante. E' altresì possibile agire in giudizio, ex art. 2932 c.c., per conseguire la Costituzione coattiva del rapporto in luogo alla manifestazione dell'assenso di chi si è reso inadempiente.