RISARCIMENTO DA PARTE DEL CONDUTTORE PER L'INCENDIO DELL'IMMOBILE ASSICURATO

I doveri del conduttore
Il conduttore, secondo quanto disposto dall'art. 1587 c.c., non soltanto deve dare il corrispettivo nei termini convenuti, ma deve altresì prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'utilizzarla per l'uso stabilito nel contratto oppure per l'utilizzo altrimenti presumibile dalle circostanze. Il conduttore di un'unità immobiliare appartenente a un edificio condominiale deve, in particolare, utilizzare la cosa locata da buon padre di famiglia e conservare integri gli elementi di godimento, non deve cambiare la forma oppure eccedere nel godimento concesso e deve rispettare le norme previste dal regolamento, anche qualora nel contratto non fosse prevista alcuna precisa clausola in tal senso. La diligenza del buon padre di famiglia va considerata in base all'id quod plerumque accidit e non può dirsi che venga meno soltanto perché chi ha assunto l'obbligazione non si tuteli contro un evento non previsto che poi renda impossibile la prestazione. La comune diligenza del buon padre di famiglia non impone la previsione di ogni e qualunque lontana possibilità impeditiva, ma unicamente gli avvenimenti propri della vita normale, così come si svolge comunemente. Il diritto di godimento del conduttore non è, pertanto, illimitato, ma va esercitato nei limiti dell'ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano espressamente dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, altresì indirettamente, dalle circostanze presenti quando si stipula la convenzione contrattuale (Cass. III, n. 10838/2007).

L'incendio dell'immobile locato 
Il comma 1 dell'art. 1588 c.c. è estremamente chiaro nell'esplicitare che è il conduttore a rispondere della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono durante la locazione, sebbene derivanti da incendio, qualora non provi che si siano verificati per causa a lui non imputabile. La violazione da parte del conduttore dell'obbligo di custodire la cosa locata, per impedirne la perdita o deterioramento, implica la responsabilità dello stesso ai sensi del combinato disposto degli artt. 1590 e 1177 c.c., e non dell'art. 2051 c.c. , perché tale norma regola l'ipotesi di responsabilità per danni provocati a terzi dalla cosa in custodia e non per danni alla stessa cosa custodita (Cass. III, n. 15721/2015). In virtù della disponibilità materiale della cosa acquistata con rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia è dunque sul conduttore che grava l'obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata. Qualora si presentino danni alla cosa locata, il conduttore deve offrire la prova, contraria all'esposta presunzione iurís tantum di responsabilità, provando prima di tutto di aver esercitato con la necessaria diligenza la prestazione accessoria di custodia del bene locato, dovuta a norma degli artt. 1588 e 1177 c.c. In altre parole il conduttore può liberarsi dalla responsabilità soltanto se riesce a dimostrare che la causa del danno va ben oltre la propria sfera di controllo. Non rientra dunque nella nozione di caso fortuito il caso di incendio del bene locato, ipotesi ricompresa, anzi, fra quelle per cui l'art. 1588 c.c. prevede chiaramente la responsabilità del conduttore.

L'assicurazione per il caso di incendio 
La responsabilità del conduttore in caso di incendio non viene meno nemmeno qualora la cosa sia stata assicurata per tale evento, poiché l'assicurazione influisce sulla sola posizione del locatore e non su quella del conduttore, che non solo può esser richiesto del pagamento della differenza tra il danno effettivo sofferto e l'indennizzo riscosso dall'assicurazione ma, a certe condizioni, anche dell'intero danno sofferto dal locatore. Ci si riferisce alla disciplina inclusa nell'art. 1589 c.c. che, in ambito locatizio, sostanzialmente riproduce la disciplina generale dettata dagli artt. 1097 e 1916 c.c., in materia di assicurazione per la responsabilità civile, limitando il diritto del locatore verso il conduttore alla sola azione per la differenza tra il danno effettivo e l'indennizzo corrisposto all'assicuratore - impedendo così al conduttore di dover comunque indennizzare il locatore per intero, fatta eccezione per la possibilità di opporre l'exceptio soluti all'assicuratore che agisce in surroga - ma a condizione che lo stesso locatore sia stato già indennizzato dall'assicuratore e sempre salvo il diritto di surroga dell'assicurazione nei confronti del conduttore stesso. La stipula di un contratto assicurativo non determina, certamente, il venir meno della responsabilità del conduttore, ma influisce soltanto sulla legittimazione sostanziale del locatore, permettendogli di esigere da quello soltanto la differenza tra l'indennizzo e il danno.