MANCATA CONSEGNA DELL'IMMOBILE LOCATO

I principali obblighi del locatore 
Le obbligazioni del locatore, volte a garantire al conduttore il pieno e pacifico godimento del bene, sono individuate dagli artt. 1575-1586 c.c.: tra queste, alcune costituiscono un naturale negotii e, quindi, sono per necessità collegate alla natura del contratto; altre, invece, hanno carattere accessorio e, di conseguenza, sono derogabili convenzionalmente. Inoltre, a queste possono aggiungersene altre, di carattere convenzionale, poiché introdotte nel contratto dopo specifici accordi intercorsi tra le parti. Premesso ciò, l'art. 1575 c.c. individua le obbligazioni principali del locatore nell'obbligo che la cosa locata venga consegnata al conduttore in buono stato di manutenzione, nonchè di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e, infine, di garantirne il pacifico godimento nel corso della locazione. Le principali obbligazioni che la legge impone al locatore nell'articolo in esame derivano dalla natura stessa del contratto di locazione, senza quindi la necessità di particolari patti. Qualora il locatore non consegnasse la cosa locata o la consegnasse o la mantenesse in uno stato tale da rendere impossibile di trarne la minima utilità oppure non si occupasse di rimuovere le molestie che escludano o compromettano il pacifico godimento della cosa locata, non si tratterebbe più di locazione e sarebbe ingiusta la pretesa del locatore inadempiente di ricevere dal conduttore il corrispettivo nei termini convenuti. L'art. 1575 c.c. si riferisce alle locazioni in genere, sia che il godimento della cosa non richieda l'attività del conduttore, sia che consista nel destinarla a scopo produttivo. 

La consegna della cosa locata 
L'obbligo, primario, di consegnare al conduttore il bene oggetto di locazione è previsto, a carico del locatore, dall'art. 1575, n. 1), c.c.: probabilmente, si tratta dell'essenza del contratto di locazione, poiché l'obbligo in questione è funzionale alla realizzazione della causa del contratto, consistente nell'immissione del conduttore nel godimento del bene verso il pagamento del canone. La consegna si concretizza nel compimento delle attività necessarie affinché il godimento possa essere esercitato a seconda delle previsioni contrattuali e che, in via esemplificativa, possono individuarsi nella consegna materiale o da mano a mano del bene mobile, nella consegna simbolica (quale la consegna delle chiavi del bene immobile), nel c.d. constitutum possessorium o nella traditio brevi manu. In pratica, la consegna costituisce un adempimento in senso tecnico ovvero un atto non negoziale ossia, ancora, un atto dovuto; risultano per l'effetto irrilevanti la capacità ossia eventuali vizi della volontà del solvens come l'accettazione del conduttore. Dunque, i criteri per decidere se la prestazione di consegna sia stata esattamente compiuta non possono essere stabiliti in astratto, ma vanno determinati in concreto, in riferimento allo specifico contenuto del contratto e alla variety di aspetti che il godimento locativo può assumere. II locatore che manca a una delle obbligazioni indicate nell'art. 2575 c.c. incorre nella responsabilità della risoluzione del contratto per sua colpa o, perlomeno, deve sopportare una riduzione del corrispettivo, sempre che, e quando ciò sia possibile, il conduttore non pretenda l'esecuzione forzata in forma specifica a norma degli artt. 2930 e 2931 c.c. O meglio, in caso di inadempimento dell'obbligo in esame da parte del locatore il conduttore può servirsi dell'esecuzione in forma specifica ex artt. 293o c.c. e 605 ss. c.p.c., sempre che non prediliga chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.