MOLESTIE DI TERZI CHE DIMINUISCONO IL GODIMENTO DELL'IMMOBILE LOCATO

L'obbligo di mantenere l'immobile locato in stato da servire all'uso convenuto 
L'art. 1576 c.c. riempie di significato, da una parte, l'art. 1575, n. 2), c.c.. in riferimento all'obbligazione positiva di mantenimento (o di manutenzione) che grava sul locatore e, dall'altra, l'art. 1587, n. 1), c.c. in riferimento all'obbligo di custodia diligente di uso della cosa locata che grava sul conduttore. Gli obblighi in commento sono efficaci quando la cosa locata viene consegnata, ma la prestazione diventa esigibile solo al momento della sopravvenienza di fatti che compromettano il godimento della cosa secondo l'utilizzo accordato. La manutenzione va eseguita, per opera del locatore, non appena questi viene a conoscenza dell'inconveniente e cioè, secondo quanto previsto in linea generale dall'art. 1183 c.c., nell'immediatezza, tenendo conto del tempo necessario al bisogno, anche sotto un profilo organizzativo, in relazione alla natura e all'entità del guasto. L'obbligo di mantenere l'immobile locato in modo tale servire all'uso convenuto, permettendo al conduttore di godere del bene conformemente al contratto (c.d. obbligazione di mantenimento o di manutenzione) è sancito dall'art. 1575, n. 2), a carico del locatore: questo obbligo va ritenuto violato non soltanto se, a fronte dell'incuria del locatore, il bene locato è diventato particolarmente inidoneo all'utilizzo, ma altresì se, sempre per causa di cui il locatore è responsabile, non sia possibile il concreto uso dell'immobile locato. Ad esso corrisponde il simmetrico obbligo, che grava sul conduttore, di tollerare le riparazioni che, nel corso della locazione la cosa, non possano differirsi fino al termine del contratto, anche quando queste comportino privazione del godimento di parte della cosa locata. In questa ottica, si spiega, pertanto, la previsione presente nell'art. 1576 c.c., ai sensi del quale, nel caso di locazione che ha come oggetto beni immobili, il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione gravanti sul conduttore. 

Le molestie in generale 
La norma ex art. 1585 c.c. fa distinzione a seconda che si tratti di molestie di diritto o di fatto, rintracciando il criterio discretivo nella circostanza che il terzo autore della condotta molestatrice voglia o meno avere diritti sulla cosa locata e differenziando, conseguentemente, il trattamento dei due casi, in quanto soltanto nella prima ipotesi il locatore è tenuto alla garanzia, mentre nella seconda ipotesi il conduttore può agire direttamente in nome proprio contro i terzi: in altre parole, le molestie di fatto sono estranee alla materia della garanzia dovuta dal locatore. 

Le responsabilità del locatore per le molestie di diritto 
Come anticipato, il comma 1 della disposizione ex art. 1585 c.c. disciplina l'ipotesi di molestie di diritto fatte al conduttore da terzi, tali da essere capaci di diminuire il godimento o l'utilizzo della cosa: si tratta, dunque, di quelle pretese di terzi che avanzino diritti discordanti con quelli del conduttore, contestando il potere di disposizione del locatore o rivendicando un diritto che infirmi o menomi quello del conduttore. In sintesi, il comportamento di un terzo che produca una modificazione dello stato di fatto presente al momento della locazione, pretendendo un diritto sulla cosa locata oppure opponendo un diritto contrastante con la posizione del conduttore, che possa privarlo in tutto o in parte del godimento della cosa locata. L'operatività della garanzia implica, però, che il conduttore avvisi il locatore dell'esistenza delle molestie: in questo senso, anzi, si osserva come il successivo art. 1586, comma 1 c.c. carica il conduttore di un vero e proprio obbligo di avviso (libero da requisiti di forma), come si deduce dalla previsione per la quale, in caso di inadempimento, il conduttore stesso non è sanzionato con la perdita della garanzia ma con il risarcimento dei danni nei confronti del locatore. Di fronte a eventuali eesiti negativi della lite assunta dal locatore si hanno due orientamenti: da una parte c'è chi sostiene che dovrebbe farsi applicazione analogica delle previsioni in tema di vizi, dunque dovrebbe essere riconosciuta al conduttore la facoltà di agire per la risoluzione del contratto, il risarcimento dei danni  e la riduzione del corrispettivo; dall'altra, invece, si sostiene che al conduttore dovrebbe essere riconosciuta unicamente la possibilità di agire per risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. A prescindere da questi orientamenti è il locatore, in questo caso di molestie di diritto, a dover assumere ogni possibile difesa per tenere indenne il conduttore da qualunque pregiudizio che dovesse gravargli  da questa iniziativa attuata nei suoi confronti, ossia per garantirgli il pieno e normale uso del bene.