OMESSO INTERVENTO DI MANUTENZIONE SRAORDINARIA NELL'IMMOBILE LOCATO

L'obbligo di mantenere l'immobile locato in stato da servire all'uso convenuto
L'art. 1576 c.c. riempie di significato, da una parte, l'art. 1575, n. 2), c.c.. in riferimento all'obbligazione    positiva di mantenimento (o di manutenzione) che grava sul locatore e, dall'altra parte, l'art. 1587, n. 1), c.c. in riferimento all'obbligo di custodia diligente di uso della cosa locata che grava sul conduttore. Gli obblighi in commento sono efficaci quando la cosa locata viene consegnata, ma la prestazione diventa esigibile solo al momento della sopravvenienza di fatti che compromettano il godimento della cosa secondo l'utilizzo accordato. La manutenzione va eseguita, per opera del locatore, non appena questi viene a conoscenza dell'inconveniente e cioè, secondo quanto previsto in linea generale dall'art. 1183 c.c., nell'immediatezza, tenendo conto del tempo necessario al bisogno, anche sotto un profilo organizzativo, in relazione alla natura e all'entità del guasto. L'obbligo di mantenere l'immobile locato in modo tale servire all'uso convenuto, permettendo al conduttore di godere del bene conformemente al contratto (c.d. obbligazione di mantenimento o di manutenzione) è sancito dall'art. 1575, n. 2), a carico del locatore: questo obbligo va ritenuto violato non soltanto se, a fronte dell'incuria del locatore, il bene locato è diventato particolarmente inidoneo all'utilizzo, ma altresì se, sempre per causa di cui il locatore è responsabile, non sia possibile il concreto uso dell'immobile locato. A questo corrisponde il simmetrico obbligo che grava sul conduttore di tollerare le riparazioni che, durante la locazione la cosa, non possano differirsi fino alla fine del contratto anche quando queste comportano la privazione del godimento di parte della cosa locata. In quest'ottica sì spiega, pertanto, la previsione inserita nell'art. 1576 c.c., a mente di cui, nel caso di locazione che ha come oggetto beni immobili, il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione, a carico del conduttore.

Riparazioni e manutenzione
In giurisprudenza, è stato a questo proposito esplicitato che occorre distinguere la nozione di riparazione urgente da quelle relativa alle riparazioni necessarie, così come anche da quelle riparazioni che non possono differirsi sino alla fine del contratto, di cui all'art. 1583 c.c. Queste ultime, avendo come riferimento la scadenza del contratto, sono di intensità minore rispetto alle altre. L'"indifferibilità" rispetto all'interesse del creditore è invece una caratteristica delle riparazioni che non possono procrastinarsi sino al tempo necessario perché il locatore venga avvisato e possa occuparsi della riparazione (Trib. Modena 6 marzo 2006). Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle che riguardano opere non prevedibili o normalmente necessarie in relazione al normale godimento della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Dunque, va necessariamente ritenuto una manutenzione straordinaria, che grava sul locatore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1575 e 1576 c.c., ogni obbligo di intervento che, sebbene non possa essere ritenuto necessario alla conservazione della destinazione dell'immobile, si orienti comunque a sostituire impianti o servizi accessori, a fronte di un normale processo di deterioramento nel corso del tempo e non di uso anomalo o inadeguato da parte del conduttore.