PAGAMENTO DELL'INDENNITA' PER I MIGLIORAMENTI APPORTATI ALL'IMMOBILE LOCATO

I miglioramenti 
Sono «miglioramenti» - rilevanti ai fini della disciplina ex art. 1592 c.c.. - quelle opere che conferiscono all'immobile un aumento di valore, per mezzo di sistemazioni o trasformazioni differenti, incrementandone durevolmente la redditività, la produttività e il godimento, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi. Costituiscono miglioramenti quei cambiamenti della cosa locata di carattere intrinseco, che la rendono più produttiva di vantaggi e ne elevano la qualità, la funzionalità e l'aspetto esteriore, perfino lo stato di manutenzione: i miglioramenti, quindi, sono un accrescimento qualitativo della natura intrinseca della cosa e in questo risiederebbe la differenza rispetto alle addizioni (disciplinate dal successivo art. 1593 c.c.), che rappresentano un incremento estrinseco quantitativo. In altre parole, costituisce miglioramento l'attività materiale che porta a un incremento economico della cosa locata. Il miglioramento, quindi, deve essere obiettivo, ossia oggettivamente percepibile (e non soggettivo o presunto) e costituisce altro rispetto all'intervento puramente manutentivo, o predisposto all'eliminazione di danni o guasti insorgenti, che ricade, piuttosto, nell'ambito di quella nozione di "piccola manutenzione" disciplinata dagli artt. 1576, 1609 e 1610 c.c. I miglioramenti si differenziano sia dalle addizioni sia dalla trasformazione della cosa locata, che si sostanzia - diversamente dai miglioramenti - nel vero e proprio mutamento di struttura della res locata). Se si superano i limiti per la configurabilità dei miglioramenti e si ha a che fare con una vera e propria trasformazione del bene, il conduttore potrebbe incorrere in responsabilità contrattuale nei confronti del locatore, per violazione degli artt. 1587, n. 1.), c.c. e 1590 c.c.

Il consenso del locatore e il diritto all'indennità del conduttore 
Il conduttore ha diritto a un ristoro per le eventuali migliorie soltanto se vi è stato consenso da parte del locatore: infatti, se ne avesse sempre diritto, da una parte si sentirebbe libero di effettuare qualunque modifica e, dall'altra, potrebbe incidere in maniera unilaterale nell'ambito giuridico del locatore. In presenza del consenso del locatore il conduttore ha pertanto diritto a conseguire un'indennità per miglioramenti apportati alla res locata, quantificabile nella minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna tra migliorato e speso. Dal momento che bisogna calcolare l'entità dell'indennizzo in ragione della minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna, è in riferimento a questo ultimo momento che va calcolato l'incremento di valore della cosa, per effetto delle opere eseguite dal conduttore. L'entità dell'indennizzo deve risultare dal rapporto tra l'importo della spesa e la quantità di moneta in cui può esprimersi il maggior valore acquistato dal bene, dovendosi corrispondere al conduttore la minor somma tra le due. Il debito del locatore per l'indennità in questione è debito di valore, soggetto a rivalutazione monetaria, perché ha la funzione di indennizzare il conduttore della diminuzione sofferta nei limiti del plusvalore economico conseguito dal locatore, tenendo conto del potere di acquisto della moneta al tempo della liquidazione, purché, comunque, gli effetti positivi dei miglioramenti sussistano al momento della riconsegna della cosa locata. 

La compensazione con i deterioramenti 
Qualora al conduttore non spettasse alcuna indennità, l'art.59 comma 2, c.c. stabilisce una regola di chiusura atta ad evitare un ingiustificato arricchimento del locatore: il valore dei miglioramenti può infatti compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore. La facoltà di opporre in compensazione ai deterioramenti il valore dei miglioramenti consente, al conduttore che non ha diritto all'indennizzo per le migliorie apportate senza il consenso del locatore, di trarne ugualmente vantaggio quando si siano verificati dei deterioramenti al bene, a patto che questi non siano imputabili al conduttore a titolo di dolo o colpa grave.