RESTITUZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE CON GLI INTERESSI LEGALI

Il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale è, nella prassi, una somma di denaro che il conduttore rilascia a garanzia delle obbligazioni a proprio carico, fino al termine del rapporto e al momento in cui i locali sono riconsegnati. II deposito cauzionale, a cui si fa riferimento nell'art. 1608 c.c. con l'espressione «garanzie idonee», è stato istituzionalizzato dall'art. 11 della l. n. 392/1978. Si è dedotto, dalla correlazione tra il disposto dell'art. 1608 c.c. e l'art. della   l. n. 392/1978 - il quale contempla espressamente che il deposito, produttivo di interessi legali, non possa superare le tre mensilità del canone - che questo obbligo è valido indipendentemente da una clausola pattizia che lo preveda e che l'inadempimento a tale obbligo, cui si accompagni la mancata fornitura di mobilio sufficiente, permetta al locatore di risolvere il contratto (Trib. Brescia 17 febbraio 1992). Pertanto, la funzione del deposito consiste nell'assicurare l'adempimento di tutti gli obblighi del conduttore, convenzionali e legali, compresa la regolarità dei versamenti periodici, l'osservanza della destinazione e l'esatta restituzione del bene locato e, dunque, non soltanto di quella relativa al pagamento del canone (Cass. II, n. 14655/2002). La somma versata a tale titolo non può essere opposta in compensazione, salvo il caso in cui le parti lo convengano espressamente, con i canoni dovuti: diversamente, infatti, decadrebbe la sua funzione di garanzia per le altre obbligazioni rimaste ancora, eventualmente, a carico del conduttore. Pertanto, la giurisprudenza, in mancanza di una definizione normativa, presenta il deposito cauzionale, nella misura in cui abbia a oggetto denaro o altre cose fungibili, come pegno irregolare con funzione di garanzia delle obbligazioni che gravano sul conduttore; una volta versato, dunque, esso diventa di proprietà del locatore residuando in capo al conduttore un diritto di credito esigibile soltanto quando, terminato il contratto e venuta meno la sua finalità, il conduttore potrà farne richiesta di restituzione. In virtù di ciò, qualora il deposito cauzionale non fosse versato, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento. Qualora il contratto non imponesse la corresponsione della cauzione, quest'ultima non potrebbe essere chiesta successivamente alla conclusione dello stesso.

Gli interessi legali 
L'obbligo di corrispondere ogni anno gli interessi maturati sulle somme versate come cauzione, come chiaramente previsto dall'art. 11 della l. n. 392/1978, è orientato a evitare il rischio che gli incrementi del canone previsto in contratto possano realizzarsi celatamente quando il locatore incamera i frutti che derivano dalla disponibilità della somma versata come garanzia. La previsione ha natura non suscettibile di deroga e qualsiasi dalla disponibilità dell'accordo che escluda o limiti il pagamento degli interessi è nullo ai sensi dell'art. 1418, comma 1 c.c. Si ritiene che la normativa speciale sia mutata rispetto alla disciplina codicistica poiché, al contrario da quanto previsto dall'art 1282 c.c., il deposito cauzionale produce interessi anche se il relativo credito (di natura restitutoria) è carente del requisito dell'esigibilità, elemento che interviene soltanto quando cessa il rapporto locatizio, con la restituzione dell'immobile al locatore. In merito a ciò, è emersa la questione se, dopo che il locatore ha compiuto l'obbligazione di corresponsione annuale degli interessi sul deposito cauzionale, questi ultimi maturino a loro volta ulteriori interessi: in altre parole, se - come avviene spesso - il locatore non paga gli interessi alla suddetta scadenza e il conduttore non ne fa richiesta, ci si è chiesti se, terminata la locazione, gli interessi si debbano calcolare non soltanto sul capitale costituito dal deposito, ma anche sugli interessi scaduti. Se, quindi, il locatore non corrisponde al conduttore gli interessi anno per anno, ci si pone la questione della maturazione, terminata la locazione, di interessi anatocistici su quelli non versati medio tempore al conduttore: l'orientamento maggioritario è per la soluzione negativa, argomentando questa conclusione sia sul divieto posto dall'art. 1283 c.c. sia sulla sostanziale acquiescenza che il conduttore avrebbe prestato alla loro ricezione soltanto alla fine del rapporto locatizio.