RIMBORSO DI RIPARAZIONI URGENTI A CARICO DEL LOCATORE

L'obbligo di mantenere l'immobile locato in stato da servire all'uso convenuto
L'art. 1576 c.c. riempie di significato, da una parte, l'art. 1575, n. 2), c.c.. in riferimento all'obbligazione   positiva di mantenimento (o di manutenzione) che grava sul locatore e, dall'altra parte, l'art. 1587, n. 1), c.c. in riferimento all'obbligo di custodia diligente di uso della cosa locata che grava sul conduttore. Gli obblighi in commento sono efficaci quando la cosa locata viene consegnata, ma la prestazione diventa esigibile solo al momento della sopravvenienza di fatti che compromettano il godimento della cosa secondo l'utilizzo accordato. La manutenzione va eseguita, per opera del locatore, non appena questi viene a conoscenza dell'inconveniente e cioè, secondo quanto previsto in linea generale dall'art. 1183 c.c., nell'immediatezza, tenendo conto del tempo necessario al bisogno, anche sotto un profilo organizzativo, in relazione alla natura e all'entità del guasto. L'obbligo di mantenere l'immobile locato in modo tale servire all'uso convenuto, permettendo al conduttore di godere del bene conformemente al contratto (c.d. obbligazione di mantenimento o di manutenzione) è sancito dall'art. 1575, n. 2), a carico del locatore: questo obbligo va ritenuto violato non soltanto se, a fronte dell'incuria del locatore, il bene locato è diventato particolarmente inidoneo all'utilizzo, ma altresì se, sempre per causa di cui il locatore è responsabile, non sia possibile il concreto uso dell'immobile locato. A questo corrisponde il simmetrico obbligo che grava sul conduttore di tollerare le riparazioni che, durante la locazione la cosa, non possano differirsi fino alla fine del contratto anche quando queste comportano la privazione del godimento di parte della cosa locata. In quest'ottica sì spiega, pertanto, la previsione inserita nell'art. 1576 c.c., a mente di cui, nel caso di locazione che ha come oggetto beni immobili, il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione, a carico del conduttore.

La conoscenza della necessità dell'intervento manutentivo
Sulla base del comma 1 dell'art. 1577 c.c., quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a suo carico, il conduttore deve darne avviso al locatore. Le obbligazioni manutentive si concretizzano per il fatto oggettivo della trasformazione peggiorativa della cosa locata, con il limite dell'imputabilità dell'intervento manutentivo al conduttore, tenuto a osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata e responsabile dell'eventuale perdita o deterioramento della medesima durante la locazione, ai sensi degli artt. 1587 e 1588 c.c. Dal combinato disposto degli artt. 1575, n. 3), 1576 e 1577 c.c. emerge tuttavia che l'obbligo del locatore di consentire al conduttore di godere della cosa locata per preservarne l'idoneità a fungere per l'uso convenuto - e, pertanto, in ultima analisi, di procedere con gli interventi manutentivi - emerge e diventa attuale soltanto quando il guasto si verifica e il conduttore ne dà avviso al locatore stesso. La conoscenza del guasto da riparare diventa pertanto elemento fondamentale per affermare l'esistenza di un obbligo dì attivazione del locatore e, in maniera corrispondente, di un suo inadempimento in caso di omissione. Il locatore, infatti, non può essere al corrente delle riparazioni che siano necessarie perché non è più in possesso della cosa e solo il conduttore può rilevare la sopravvenuta necessità. L'importanza dell'avviso non è data unicamente dal fatto che questo è volto a impedire che il locatore possa invocare l'ignoranza della necessità della riparazione e, dunque, chiedere l'assoluzione dalla domanda per inadempimento delle sue obbligazioni, ma anche dal fatto che il locatore, se non informato del bisogno delle opere, potrebbe chiedere il risarcimento dei danni apportati alla cosa locata dall'omissione delle riparazioni dovuta non a propria negligenza, ma per colpa del conduttore.

Urgenza delle riparazioni 
L'art. 1577, comma 2, c.c. stabilisce, inoltre, che, nel caso di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché avverta contemporaneamente il locatore. Si richiede l'avviso tempestivo affinché il locatore possa, se lo crede, sostituirsi al conduttore all'inizio o durante i lavori. L'obbligo del rimborso trova fondamento sul principio dell'utile gestione e sul divieto di ingiusto arricchimento. La facoltà del conduttore di eseguire direttamente le riparazioni urgenti non esclude la responsabilità del locatore per i danni subiti dal conduttore conseguentemente alle omesse riparazioni. La disposizione contiene, quindi, una deroga alle previsioni inserite nei precedenti artt. 1575-1577, comma 2 c.c., permettendo al conduttore - e nel proprio prevalente interesse - di eseguire egli stesso le riparazioni, quando vi è il presupposto dell'urgenza: quest'ultima, però, non cambia il destinatario dell'obbligazione di mantenimento (che è e rimane pur sempre locatore), ma consente il conduttore a sostituirsi allo stesso, creando un fenomeno di "surrogazione" in cui un'obbligazione pecuniaria si sostituisce, senza estinguerla, all'obbligazione di fare. Il conduttore, nell'inerzia del locatore, può sostituirsi ad esso, effettuando le riparazioni urgenti a sua cura e spese: trattasi, tuttavia, di una facoltà e non di un obbligo, poiché, ad ogni modo, l'ordinaria e straordinaria manutenzione grava sul locatore, salvo patto contrario.