VIZI DELL'IMMOBILE LOCATO CHE DIMINUISCONO L'IDONEITA' ALL'USO PATTUITO

I vizi della cosa locata 
Agli effetti dell'art. 1578 c.c., sono vizi del bene locato tutte quelle imperfezioni che incidono sulla struttura materiale e progettuale del bene, alterandone fino a impedirne o ridurne considerevolmente il godimento malgrado siano eliminabili oppure si siano manifestati dopo la conclusione del contratto, purché già esistenti. L'art. 1578 c.c. dà al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata presenti al momento della consegna che implica l'accertamento giudiziale dell'adempimento del locatore ai propri obblighi e incide direttamente sulla fonte dell'obbligazione (Cass. III, n. 16917/2019). Nell'ambito della sua operatività esso richiama, infatti, tutti i vizi e i difetti atti a ridurre l'utilità del bene, ma tali comunque da non escluderla in modo assoluto.

La distinzione tra le obbligazioni di mantenimento della cosa locata e quella di garanzia per i vizi 
L'obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato ex art. 1575, n. 2) c c., nella sua declinazione positiva (ossia come fonte dell'obbligo del locatore di procedere alle riparazioni) va differenziata dall'obbligao di garanzia per i vizi della cosa locata prevista e disciplinata dagli artt. 1578 ss. c.c.: distinzione che si sovrappone a quella tra vizio e guasto. A una prima approssimazione, sono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c., la cui presenza non configura un inadempimento del locatore agli obblighi assunti ai sensi dell'art. 1575 c.c. ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive influendo sull'idoneità all'utilizzo della cosa stessa e permettendo la risoluzione del contratto ossia la riduzione del corrispettivo ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili successivamente alla conclusione del contratto di locazione (Cass. III, n. 11198/2007). 
A tal proposito, va precisato che sarebbe vizio ogni difetto della cosa al momento della consegna, dal momento l'obbligo di riparare la cosa locata ex art. 1576 c.c. riguarda i guasti che insorgono nel corso della locazione. Dall'ambito della nozione di vizio e dei rimedi relativi sono esclusi quelli che, chiamati degradazioni, guasti o deterioramenti, corrispondono ad alterazioni della cosa, che parimenti comportano diminuzione dell'utilizzabilità, ma sono eliminabili con opere di riparazione e innescano il corrispondente obbligo gravante sul locatore; la distinzione è dunque posta tradizionalmente a seconda che si tratti di difetti preesistenti, che possono essere eliminati con opere, o di difetti sopravvenuti eliminabili con opportuni lavori. Dunque, se si tratta di difetti già presenti al momento dell'inizio del rapporto, anche se si siano rilevati successivamente, si rientra nell'ambito dei vizi; se si tratta di alterazioni che si sono verificate successivamente si cade nell'ambito dell'obbligo di riparazioni; e, in verità questo secondo attiene al più generale obbligo di mantenimento della cosa come era, mentre i primi concernono le conseguenze dello stato della cosa all'inizio del rapporto. Inoltre, la citata distinzione andrebbe ricercata caso per caso, attraverso l'utilizzo di più criteri concorrenti, incluso (ma senza riconoscergli carattere di esclusività) quello temporale. Pertanto, a ben vedere, la distinzione va accolta utilizzando insieme diversi criteri dal cui esame comparativo si potrà di volta in volta stabilire se si tratta di vizio oppure di guasto. 

Gli strumenti di tutela a favore del conduttore 
L'art. 1578 c.c. in presenza di vizi della cosa locata, riconosce al conduttore una triplice facoltà: se, alla consegna, la cosa locata è contraddistinta da vizi che ne diminuiscono in modo considerevole l'idoneità all'uso pattuito, al conduttore spetta la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili; se il locatore non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi ai momento della consegna, il conduttore può ottenere il risarcimento dei danni derivati da tali vizi. Pertanto, in presenza di vizi della cosa locata, il conduttore ha tre soluzioni a propria disposizione: la risoluzione del contratto, la riduzione del canone e il risarcimento dei danno; si esclude invece la possibilità di esperire l'azione di esatto adempimento.