L'obbligo di mantenere l'immobile locato in stato da servire all'uso convenuto
L'obbligo di mantenere l'immobile locato in modo tale servire all'uso convenuto, permettendo al conduttore di godere del bene conformemente al contratto (c.d. obbligazione di mantenimento o di manutenzione) è sancito dall'art. 1575, n. 2), a carico del locatore: questo obbligo va ritenuto violato non soltanto se, a fronte dell'incuria del locatore, il bene locato è diventato particolarmente inidoneo all'utilizzo, ma altresì se, sempre per causa di cui il locatore è responsabile, non sia possibile il concreto uso dell'immobile locato. A ciò corrisponde il simmetrico obbligo, che grava sul conduttore, di tollerare le riparazioni che, nel corso della locazione la cosa, non possano differirsi fino al termine del contratto, anche se queste comportano privazione del godimento di parte della cosa locata. Si spiega, pertanto, così, la previsione prevista dall'art. 1576 c.c., ai sensi del quale, nel caso di locazione che ha come oggetto beni immobili, tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione (a carico del conduttore), devono essere eseguite dal locatore.

Riparazioni e manutenzione
In giurisprudenza, è stato a questo proposito esplicitato che occorre distinguere la nozione di riparazione urgente da quelle relativa alle riparazioni necessarie, così come anche da quelle riparazioni che non possono differirsi sino alla fine del contratto, di cui all'art. 1583 c.c. Queste ultime, avendo come riferimento la scadenza del contratto, sono di intensità minore rispetto alle altre. L'"indifferibilità" rispetto all'interesse del creditore è invece una caratteristica delle riparazioni che non possono procrastinarsi sino al tempo necessario perché il locatore venga avvisato e possa occuparsi della riparazione (Trib. Modena 6 marzo 2006). Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle che riguardano opere non prevedibili o normalmente necessarie in relazione al normale godimento della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Dunque, va necessariamente ritenuto una manutenzione straordinaria, che grava sul locatore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1575 e 1576 c.c., ogni obbligo di intervento che, sebbene non possa essere ritenuto necessario alla conservazione della destinazione dell'immobile, si orienti comunque a sostituire impianti o servizi accessori, a fronte di un normale processo di deterioramento nel corso del tempo e non di uso anomalo o inadeguato da parte del conduttore.