Aspetti generali dei modelli contrattuali della locazione ad uso abitativo
L'art. 1571 c.c. dispone che la locazione è il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. In altre parole, come risulta dalla norma definitoria del citato art. 1571 c.c., occorre, affinché un diritto personale di godimento venga qualificato come locazione, che a fronte della prestazione del concedente vi sia la previsione di un corrispettivo a carico del concessionario. La legge prevede i principi cui il conduttore e il locatore devono attenersi nella predisposizione del contratto, individuando i modelli tipici fra i quali le parti potranno scegliere sulla base delle proprie esigenze. A tal proposito, si osserva che il legislatore, con l'art. 2 della l. n. 431/1998, ha introdotto il c.d. doppio binario: a) locazione ordinaria con durata anni 4+4 e canone liberamente determinabile; b) locazione concordata con canone convenzionale e durata anni 3+2; locazione transitoria con canone convenzionale e durata da i a 18 mesi; locazione studentesca con canone convenzionato e durata da 6 a 36 mesi.

I contratti transitori 
La I. n. 431/1998, pur orientata alla promozione di una maggiore flessibilità dei rapporti di locazione, con l'art. 5 ha stabilito alcuni criteri che riconducono i contratti di locazione stipulati per far fronte a esigenze di carattere transitorio - così come i contratti per studenti universitari - nell'ambito della contrattazione assistita. Va tuttavia constatato che, se per l'art. 26 della I. n. 392/1978 la transitorietà doveva riferirsi alle "esigenze abitative" con evidente riferimento al solo conduttore, per l'art. 5 della I. n. 431/1998, questa particolare tipologia di contratto deve soddisfare "particolari esigenze delle parti", cioè anche particolari bisogni del locatore. Pertanto, la categoria delle locazioni transitorie deve rispondere, ora, a determinati requisiti formali inderogabili - come, ad esempio, l'utilizzo dei contratti-tipo stabiliti negli accordi locali come condizione essenziale per la deroga alla normativa ordinaria, a pena di nullità o addirittura di inesistenza - alla luce del d.m. 16 gennaio 2017 (G.U. n. 62/2017) in vigore dal 30 marzo 2017, e dai precedenti accordi introdotti con d.m. 30 dicembre 2002. I contratti in esame vengono redatti per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori come apprendistato e formazione professionale, mobilità lavorativa, ricerca di soluzioni occupazionali, aggiornamento e studio. La possibilità per le parti di stipulare un efficace e valido contratto locatizio a uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della I. n. 431/1998, e dagli accordi introdotti con decreti ministeriali, che rappresentano normativa secondaria dì attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della stessa legge; occorre che l'esigenza transitoria, del locatore o del conduttore, sia individuata in maniera specifica nel contratto a cui deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino la persistenza con lettera raccomandata (Cass. III, n. 4075/2014). Scaduta, la locazione può proseguire alle stesse condizioni soltanto se, all'avvicinarsi della fine, la parte che ha palesato la propria esigenza transitoria di concedere o di disporre dell'immobile locato conferma i motivi di transitorietà espressi nel contratto; se il locatore non vi provvede, il contratto torna ad avere la durata ordinaria prevista dalla legge. La mancata conferma della transitorietà da parte del locatore, ovviamente riferita alle proprie esigenze, al pari della mancata dichiarazione delle ragioni di transitorietà del contratto, determina la soggezione del rapporto alla durata quadriennale rinnovabile per lo stesso periodo.

La durata 
Per quanto concerne la durata, i contratti di natura transitoria devono avere durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Nel caso in cui le parti si accordassero per una differente durata, si ritiene applicabile la sanzione di nullità con conseguente applicazione della durata minima mensile, qualora sia stato pattuito un periodo inferiore, o della durata massima di diciotto mesi, qualora sia stato pattuito un periodo superiore. In base all'art. 2, comma 6, del d.m. 16 gennaio 2017, infatti, in caso di inadempimento, i contratti sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della l. n. 431/1998. Su questo punto i giudici di merito hanno osservato che, qualora non siano specificati i motivi della transitorietà, il contratto muta in una locazione ordinaria con durata di 4+4 anni (Trib. Milano 14 settembre 2017, n. 9299) .