Effetti obbligatori del contratto di locazione
La locazione è un contratto ad effetti obbligatori ed a prestazioni corrispettive, giacche' dalla sua conclusione deriva l'insorgenza, a carico di entrambe le parti, di reciproche obbligazioni, cristallizzate in via prioritaria, oltre che nello stesso art. 1571 c.c., negli . artt 1575 c.c. (previsione che individua le obbligazioni principali del locatore) e 1587 c.c. (disposizione che disciplina le obbligazioni principali del conduttore). Premesso ciò, l'efficacia meramente obbligatoria del contratto di locazione ha determinato l'insorgenza, in giurisprudenza, dì un'annosa questione circa l'ammissibilità di un preliminare di contratto di locazione, tematica che si inquadra nella più ampia discussione concernente l'ammissibilità di un preliminare di contratto ad effetti meramente obbligatori. La soluzione alla questione è quella secondo cui la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. La giurisprudenza, ad ogni modo, dà ormai per pacifica la suddetta conclusione: Cass. III, n. 2037/2019, chiarisce che in tema di locazione, l'obbligo di registrazione previsto dall'art. 1, comma 346, della I. n. 311/2004, non si applica al contratto preliminare, atteso che, da un lato, detta norma si riferisce ai contratti di locazione ed a quelli che "comunque costituiscono diritti reali di godimento" e, pertanto, ai soli contratti definitivi che attribuiscono ad una delle parti l'effettiva disponibilità del bene; dall'altro, la finalità antielusiva della stessa non è configurabile rispetto al mero preliminare di locazione, dal quale non sorge l'obbligo di pagamento del canone.

Il contratto preliminare di locazione 
Questo contratto ha la funzione tipica di vincolare le parti alla successiva stipula del contratto definitivo (di locazione), tuttavia, per poter raggiungere tale effetto, è necessario che il preliminare risponda ai canoni legali o sia caratterizzato da quegli elementi la cui presenza è richiesta per rendere il preliminare effettivamente vincolante ai fini dell'obbligo della conclusione del successivo contratto definitivo. Mediante i1 preliminare, dunque, le parti costituiscono immediatamente un vincolo obbligatorio in ordine alla. locazione di un determinato bene o, più precisamente, alla conclusione di un successivo contratto di locazione. Per la validità ed efficacia del contratto è, peraltro, necessario che il contratto preliminare contenga ed individui tutti gli elementi essenziali del divisato contratto definitivo di locazione. Quanto alla forma, 6 prescritto che il contratto preliminare sia fatto nella stessa forma prescritta per il contratto definitivo: l'art. 1351 c.c. sanziona il difetto di forma, statuendo che "il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo". A tal proposito, con riguardo alla locazione di immobili per uso abitativo, a seguito della l. n. 431/1998, vige la norma secondo cui "per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta" (art. 1, comma 4, I. n. 431/1998). Tale principio è stato affermato anche dalle Sezioni Unite (Cass. S.U., n. 18214/2015) che hanno precisato che la sanzione della nullità risponde ad un principio di protezione della parte debole e ad un interesse pubblicistico alla trasparenza del mercato mobiliare. Alla stregua di tale previsione non vi è, quindi, dubbio che il contratto preliminare debba rivestire la stessa forma del definitivo, ossia la forma scritta. 

Tutela delle parti: il rispetto del termine per la stipula del contratto definitivo 
E' necessario, infine, che le parti individuino e indichino net contratto preliminare il termine entro il quale le parti si obbligano a concludere il conseguente ed attuativo contratto definitivo di locazione. In caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, la parte non inadempiente potrà (in maniera alternativa): richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e conseguente risarcimento del danno. In questo caso, importante precisare che non si versa in un'ipotesi di responsabilità precontrattuale, ma in quella dell'ordinaria responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligo di stipula del contratto definitivo (Cass. III, n. 11371/2010), con le naturali conseguenze in ordine all'eventuale risarcimento del danno, sia del c.d. danno emergente sia del c.d. lucro cessante; oppure, agire in giudizio, ex art. 2932 c.c., per ottenere la costituzione coattiva del rapporto in luogo delta manifestazione del consenso della parte resasi inadempiente.