Il diritto di prelazione nelle locazioni commerciali 
La prelazione è quel diritto che attribuisce al titolare una posizione di preferenza, a parità di condizioni, rispetto ad altri soggetti ai fini della costituzione di un determinato negozio giuridico. Il diritto di prelazione può trovare il suo fondamento o nell'accordo delle parti (c.d. prelazione volontaria) o nella legge (c.d. prelazione legale). Ebbene, la norma ex art. 38 della I. n. 392/1978 va letta alla luce del combinato disposto degli artt. 41 e 35 della I. n. 392/1978. L'art. 41 stabilisce che il citato art. 38, insieme agli artt. 39 e 40 della stessa legge non si applica ai rapporti di locazione di cui all'art. 35 della l. n. 392/1978, che si riferisce ai rapporti di locazione riguardanti immobili usati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati ad attività di carattere transitorio, all'esercizio di attività professionali e agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, aree di servizio stradali o autostradali, villaggi turistici, porti, alberghi e aeroporti. L'istituto della prelazione, pertanto, trova applicazione con riguardo alle sole locazioni non transitorie di immobili, adibiti ad una delle attività appresso indicate: 1) artigianali, commerciali, industriali 2) di interesse turistico, comprese tra quelle di cui all'art. 2 della I. n. 326/1968, sempre che tali immobili, non complementari né interni, siano destinati al contatto diretto col pubblico (Cass. III, n. 6818/2001). Se, poi, l'immobile sia destinato a uso promiscuo occorrerà fare applicazione del consueto principio della prevalenza (Cass. III, n. 9454/2000). Sembra ancora da ritenere che la prelazione non si applichi alle locazioni stagionali, analogamente a quanto ritenuto dalla Suprema Corte, per l'indennità dovuta per la perdita dell'avviamento commerciale (Cass. III, n. 12076/2002). Vale inoltre osservare che ai contratti di locazione di cui all'art. 42 della I. n. 392/1978, non va applicato l'art. 38. 

La c.d. denuntiatio 
L'art. 38, commi 1 e 5, della l. n. 392/1978 indica come oggetto della prelazione "l'immobile locato". Tuttavia, in una pluralità di ipotesi accade che il trasferimento abbia un oggetto più ristretto o più ampio di questo, come nel caso che ne sia trasferita una quota ideale o una porzione oppure che il trasferimento riguardi non soltanto quell'immobile, ma altresì altri beni come nei casi di vendita cumulativa e vendita in blocco. Ciò detto, in tema dì prelazione urbana commerciale, uno degli aspetti teorici più rilevanti su cui si è concentrata l'attenzione è stato quello della natura giuridica della denuntiatio. In proposito, è stato osservato che la natura della denuntiatio, ossia della comunicazione che il locatore deve rivolgere al conduttore, in vista dell'esercizio del diritto di prelazione, ai sensi dell'art. 38, comma 1, della n. 392/1978, è stata oggetto di discussione, con tre diverse opinioni: l'opinione secondo cui la denuntiatio ha natura di proposta contrattuale mentre la dichiarazione di esercizio della prelazione rappresenta accettazione della proposta; l'opinione secondo cui la denuntiatio ha funzione di mera notizia, mentre la dichiarazione di esercizio della prestazione rappresenta proposta contrattuale; l'opinione secondo cui la denuntiatio costituisce ottemperanza ad un obbligo legale e strumentale all'esercizio del diritto potestativo del conduttore, di determinare unilateralmente l'acquisto, in proprio favore, della proprietà dell'immobile locato. In sede di composizione del contrasto, il supremo organo di nomofilachia ha affermato che la denuntiatio prevista dall'art. 38, comma 1 della I. n. 392/1978, a carico del locatore che vuole trasferire a titolo oneroso l'immobile locato a un uso differente dall'abitazione, non rappresenta una proposta contrattuale di vendita rivolta al conduttore e neppure una mera informativa di generici intenti, volta ad avviare delle trattative tra le parti, ma è un atto dovuto di interpello, vincolato nella forma e nel contenuto, diretto a mettere il conduttore in condizione di esercitare il proprio diritto di prelazione, sempre che di tale diritto sussistano i relativi presupposti (Cass. S.U., n. 5359/1989). 

Esclusione del diritto di prelazione
Secondo l'art. 38, comma 7, della l. n. 392/1978, il conduttore non gode del diritto di prelazione in questi casi: quando il locatore trasferisce il bene a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (ad esempio, ai figli); in caso di comunione ereditaria, in quanto la prelazione opera tra coeredi (art. 732 c.c.); nel caso di negozi a titolo gratuito, come la donazione (l'art. 38, infatti, menziona i trasferimenti onerosi); in caso di permuta (Cass. III, n. 12230/2012; Cass. III, n. 16853/2007); in caso di trasferimenti non volontari (come la vendita forzata); in caso di vendita di quota di un immobile (ad esempio, nel caso in cui il comproprietario alieni la propria quota), in caso di vendita in blocco. Infine, le disposizioni in materia di diritto di prelazione e riscatto (artt. 38, 39, 40 l. n. 392/1978) non si applicano ai seguenti immobili (art. 41, comma 2, l. n. 392/1978): usati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, orientati all'esercizio di attività professionali (come uno studio di avvocato o medico), agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, ad attività di carattere transitorio, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, porti, villaggi turistici e alberghi. Infine, si osserva che è nulla la clausola che preveda la risoluzione del contratto di locazione in caso di compravendita dell'immobile (art. 7 l. n. 392/1978). 

Diritto di riscatto 
La disposizione ex art. 39 della I. n. 392/1978 contempla espressamente due distinte ipotesi di esercizio del diritto di riscatto: a) qualora il proprietario non provveda alla denuntiatio; qualora la denuntiatio rechi l'indicazione di un corrispettivo superiore a quello che risulta dall'atto di trasferimento, a titolo oneroso dell'immobile. Tuttavia, bisogna evidenziare che l'elencazione ha carattere esemplificativo e non tassativo, sicché la giurisprudenza di legittimità ha ammesso l'interpretazione estensiva della norma. Difatti anche per le norme speciali, mentre è vietata l'interpretazione analogica, è consentita quella estensiva che riconduce entro l'ambito di applicazione della disposizione i casi che solo apparentemente ne sembrano esclusi, ma che in rapporto all'effettiva ratio il legislatore ha inteso comprendervi (Cass. III, n. 3211/1991).