L'obbligo di mantenere l'immobile locato in stato da servire all'uso convenuto
L'art. 1576 c.c. riempie di significato, da un lato, l'art. 1575, n. 2), c.c. in relazione all'obbligazione positiva di mantenimento (o di manutenzione) gravante sul locatore e, dall'altro, l'art. 1587, n. 1), c.c. in relazione all'obbligo di custodia e diligente uso della cosa locata gravante sul conduttore. Gli obblighi in commento diventano efficaci al momento della consegna della cosa locata, ma la prestazione diviene esigibile solo nel momento della sopravvenienza di fatti che compromettano il godimento della cosa secondo l'uso convenuto. La manutenzione va eseguita, ad opera del locatore, non appena questi ha conoscenza dell'inconveniente e cioè, secondo quanto previsto in linea generale dall'art. 1183 c.c., nell'immediatezza, tenendo conto del tempo all'uopo necessario, anche sotto un profilo organizzativo, in relazione alla natura ed all'entità del guasto. Invero, l'art. 1575, n. 2), c.c. sancisce, a carico del locatore, l'obbligo di mantenere l'immobile locato in stato da servire all'uso convenuto e, quindi, di assicurare al conduttore il godimento del bene in conformità del contratto (c.d. obbligazione di mantenimento o di manutenzione): tale obbligo deve considerarsi violato non solo quando, per incuria del locatore, il bene locato sia divenuto specificamente inidoneo all'uso, ma anche quando, sempre per fatto imputabile al locatore, la concreta utilizzazione dell'immobile locato non sia possibile. 

Distruzione del bene locato e impossibilità sopravvenuta della prestazione
L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e di eseguire le riparazioni che non sono a carico del conduttore, stabilito dagli artt. 1575 e 1577, comma 1 c.c., trova un limite nella disciplina dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione, che essendo di carattere generale è applicabile anche al rapporto di locazione e comporta che l'impossibilità sopravvenuta e definitiva di utilizzazione della cosa locata secondo l'uso convenuto o conforme alla sua destinazione, se non sia imputabile al debitore, determina l'estinzione dell'obbligazione a carico di costui. La distruzione del bene locato, la quale fa venir meno l'obbligo di manutenzione a carico del locatore, limitato alle riparazioni da effettuare sulla cosa e non esteso alla ricostruzione totale o parziale della stessa, rendendo applicabile la disciplina dell'impossibilità sopravvenuta (totale o parziale) della prestazione, ricorre non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto ma anche quando la rovina, pur essendo parziale, riguardi gli elementi principali e strutturali del bene in modo che, con riferimento alla sua organica individualità ed alla sua destinazione, ne sia pregiudicata definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto. Pertanto, la distruzione di un singolo elemento essenziale e strutturale non equivale a distruzione parziale dell'immobile locato solo se gli altri elementi, rimasti in efficienza, assicurino la consistenza complessiva dell'immobile e la sua funzionalità, in modo che l'esecuzione delle opere di riparazione riguardi un bene che, non avendo perduto la propria complessiva e definitiva funzionalità, possa considerarsi sostanzialmente quello originario.