RISCATTO DEL CONDUTTORE DELL'IMMOBILE VENDUTO IN CASO DI LOCAZIONE ABITATIVA

Il diritto di prelazione 
La prelazione è quel diritto che attribuisce al titolare una posizione di preferenza, a parità di condizioni, rispetto ad altri soggetti ai fini della costituzione di un determinato negozio giuridico. Il diritto di prelazione può trovare il suo fondamento o nell'accordo delle parti (c.d. prelazione volontaria) o nella legge (c.d. prelazione legale). In merito alle locazioni a uso abitativo, il diritto in commento è disciplinato dalla lett. g) dell'art. 3 della l. n. 431/1998, che regola i casi in cui il locatore, alla scadenza del primo quadriennio, può manifestare al conduttore la sua volontà di non proseguire nel rapporto locatizio in essere. Dunque, se il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, in questo caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978. Pertanto, le condizioni previste dalla lett. g) dell'art. 3 della l. n. 431/1998 sono: la vendita deve intervenire alla prima scadenza; il locatore non deve avere altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. Se queste circostanze ricorrono entrambe, il proprietario, prima di vendere, deve comunicare al conduttore per iscritto la sua volontà di vendere. Riassumendo, il diritto di prelazione per l'acquisto del bene locato è previsto a favore del conduttore di immobile a uso abitativo, alle particolari condizioni di cui sopra (art. 3, comma 1, lett. g, della l. n. 431/1998, che richiama gli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978) e a favore del conduttore di immobile ad uso commerciale (art. 38 I. n. 392/1978). 

Collegamento tra disdetta e prelazione 
Secondo il notariato (Studio n. 226-2006/C), nella prelazione prevista dalla l. n. 431/1998, la prelazione ha una duplice finalità: a) consentire al proprietario-locatore di cedere il bene come libero per un prezzo di vendita maggiormente favorevole; b) permettere al conduttore di continuare ad abitare l'appartamento goduto in locazione. Dunque, la norma si preoccupa di soddisfare sia l'interesse del conduttore che l'interesse del locatore. A differenza della locazione commerciale, in cui la prelazione si preoccupa di soddisfare soltanto il conduttore nell'interesse dell'azienda da questi esercitata, nella locazione abitativa, invece, viene tutelato anche l'interesse del locatore: da ciò uno stretto collegamento tra disdetta e prelazione, nel senso che quest'ultima opera solo ove dapprima sia stata esercitata la prima. La norma è pensata in modo tale che la prelazione operi nel momento in cui e a condizione che sia data disdetta del contratto di locazione da parte del locatore; ma non una qualunque disdetta, ma la disdetta motivata perché l'appartamento deve essere venduto. Pertanto, secondo l'argomentazione del notariato, non sorge il diritto di prelazione se il locatore non vuol dare disdetta e, dunque, vuole che il rapporto di locazione prosegua senza soluzione di continuità. Ciò significa e conferma che il diritto di prelazione è correlato alla disdetta. In questo caso, il proprietario può alienare l'immobile a chiunque, senza alcun obbligo di denuntiatio. Per meglio dire, il diritto di prelazione compete soltanto nel caso in cui il locatore deneghi il rinnovo alla prima scadenza, prospettando l'intenzione di vendere l'immobile; sicché, se si guarda a tale aspetto, si coglie un'ulteriore differenza rispetto alla disciplina dettata dal citato art. 38 della l. n. 392/1978. Questo, infatti, configura un generale diritto di prelazione del conduttore a fronte dei trasferimento dell'immobile che il locatore intenda porre in essere; nel caso della locazione abitativa, invece, il locatore può vendere liberamente l'immobile a terzi, senza dover rispettare alcuna prelazione: il diritto di prelazione si delinea, però, se la vendita sia posta a fondamento del diniego di rinnovo di cui all'art. 3 della l. n. 392/1978.

Esclusione del diritto di prelazione 
Una delle condizioni previste dalla norma affinché possa operare la prelazione in discorso è che il proprietario-locatore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Pertanto, l'impossidenza di altro immobile e il possesso del solo immobile adibito a propria abitazione costituiscono i requisiti destinati a supportare la fattispecie della disdetta, cioè della conclusione del contratto di locazione alla prima scadenza quadriennale o biennale. Dunque, vanno letti limitatamente a questo contesto: se essi non sussistono, non si realizza la valida disdetta e pertanto non viene ad esistenza il diritto di prelazione. Quindi, deve concludersi: a) che la disdetta può aversi solo in caso di compravendita dell'appartamento; b) che l'unico negozio giuridico che possa dare luogo a disdetta è la compravendita dell'alloggio locato; c) che l'unico negozio giuridico idoneo a fare nascere la prelazione è la compravendita dell'alloggio. Di conseguenza, conferimento in società, donazione, permuta e transazione dell'alloggio sono fattispecie che non impediscono il venir meno del rapporto di locazione, e pertanto, non possono dar luogo a prelazione. 

La procedura 
Viene definita denuntiatio la comunicazione con cui il concedente dichiara al prelazionario l'intenzione di contrarre. Si tratta di una dichiarazione, contenente una proposta contrattuale che, in quanto tale, deve essere completa, ossia recare tutte le condizioni per la sua conclusione. La denuntiatio è l'atto con cui il concedente adempie al proprio obbligo di comunicare al beneficiario le condizioni contrattuale; tra gli altri elementi, contiene un congruo termine, entro il quale il prelazionario deve decidere se esercitare il diritto di prelazione (e, quindi, concludere il contratto) o meno. Questo termine è detto spatium deliberandi, vale a dire tempo necessario a decidere. In base all'art. 38 della l. n. 392/1978, il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di 30 giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contemporaneamente alla stipulazione del contratto di compravendita oppure del contratto preliminare.