IMPEDIMENTO ALLA VISIONE DEI DOCUMENTI GIUSTIFICATIVI DELLE SPESE CONDOMINIALI

I chiarimenti sulle somme addebitate 
Sono precisi e chiari i diritti del conduttore rispetto alle spese condominiali - nel gergo contrattuale oneri accessori -, così come i suoi obblighi. A fronte dell'obbligo di corrispondere le spese condominiali a lui riconducibili, in sostanza quelle d'uso, egli può domandare chiarimenti sul motivo delle somme che gli sono state richieste al proprietario - in base alla legge dettata in ambito locatizio, ossia art. 9, comma 3, della l. n. 392/1978 - ed all'amministratore - stante quanto disposto dagli artt. 1129 e 1130-bis c.c.. 

Il diritto del conduttore alla visione dei documenti giustificativi delle spese condominiali
Sull'argomento, l'art. 9, comma 3, della n. 392/1978 stabilisce che, prima di eseguire il pagamento, il conduttore può ottenere specifica indicazione delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione, prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate e controllare i documenti riguardanti le varie spese. Si tratterà, dunque, di ricevute, versamenti, fatture, ecc. o anche di richieste, preventivi, ecc, qualora si opinasse per un obbligo di "anticipare dette spese". Tuttavia, secondo alcune pronunce, il locatore non possiede alcun obbligo di trasmettere questi documenti, neppure se l'altra parte gliene fa esplicita richiesta: è il conduttore, infatti, che "deve farsi parte diligente per prendere visione della documentazione", essendo sufficiente per locatore tenerla "a disposizione del conduttore medesimo per fargli esercitare la facoltà di consultarla e di fare le proprie osservazioni" (Cass. III, n. 1995/1962; Trib. Milano 30 aprile 1987). Secondo altra pronuncia, l'onere imposto dall'art. 9, comma 3, della l. n. 392/1978 di indicare le spese e i criteri per la ripartizione degli oneri accessori viene assolto dal locatore che "indichi un luogo ove siano visionabili dal conduttore con un modesto impegno" (Trib. Firenze 7 febbraio 1998). 

I diritti dei condomini alla visione dei documenti giustificativi delle spese condominiali 
A seguito della riforma della normativa sul condominio (l. n. 220/2012), attualmente, l'art. 1129 comma 2, c.c. stabilisce che, contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati professionali e anagrafici, o, trattandosi di società, anche la denominazione e la sede legale, il locale in cui si trovano i registri di cui ai nn. 6) e 7) dell'art. 1130 c.c., i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore di prenderne visione in forma gratuita e ottenere copia da lui firmata, previo rimborso della spesa. La norma consente l'accesso ad "ogni interessato", termine di gran lunga più ampio del semplice "condòmino" che include anche il conduttore, il quale può ottenere, a proprie spese, anche la copia dei documenti richiesti. Stesso diritto è riconosciuto dall'art. 1130-bis c.c , che, in materia di rendiconto, riconosce ai titolari dei diritti personali di godimento (perciò anche ai conduttori), la possibilità dì visionare ed estrarre copie dei documenti giustificativi delle spese. In questo modo, il diritto di prendere visione "in ogni tempo", estraendo copia dei documenti giustificativi di spesa, è stato opportunamente esteso anche ai conduttori, a cui, finora, comma 3, dell'art. 9 della l. n. 392/1978 (c.d. legge sull'equo canone), facendo obbligo di pagare gli oneri condominiali di loro spettanza entro due mesi dalla richiesta da parte del locatore, delimitava, di fatto, entro lo stesso periodo, il termine massimo per l'esercizio del diritto di chiedere l'indicazione analitica dei criteri di ripartizione e delle spese, nonché di visionare i documenti. 

L'accesso al sito internet del condominio 
Sull'argomento, inoltre, occorre ricordare che l'art. 71-ter disp. att. c.c. consente agli "aventi diritto" di consultare il sito internet condominiale. Tra questi, si annoverano anche gli inquilini confermando che, secondo il nuovo art. 1130-bis c.c., che disciplina il "rendiconto condominiale", non soltanto i condomini, ma anche i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari dello stabile in regime di condominio, possono visionare i documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e trarne copia a proprie spese. Sulla scorta di quanto detto, è possibile, per il conduttore, tracciare due strade: la richiesta nei confronti dell'amministratore (disciplina condominiale post riforma) e la richiesta nei confronti del locatore (disciplina locatizia dell'equo canone). Seguendo l'ultimo percorso, il conduttore dovrà rispettare il termine di due mesi così come indicato dall'art. 9, comma 3, della I. n. 392/1978; diversamente, secondo l'altro percorso (più attuale e in linea con la disciplina condominiale), rispetto alla regresso disciplina locatizia, gli inquilini non dovrebbero attendere la chiusura della gestione condominiale per poter esercitare tali diritti, essendo tenuti a prendere visione dei suddetti documenti giustificativi pure nelle more dell'annualità amministrativa, purché non ostacolino l'attività professionale dell'amministratore. Allo stesso modo, questi potranno estrarre copie a proprie spese, salvo soggiacere alle eventuali prescrizioni, disposte in via generale dall'assemblea, sui costi fissi per ogni fotocopia o l'onorario per il tempo impiegato dall'amministratore.