MALFUNZIONAMENTO DELL'IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO

Gli impianti destinati all'uso comune 
La nuova formulazione dell'art. 1117, n. 3), c.c. apporta alcune rilevanti novità: a) la piu' generale e omnicomprensiva dicitura "impianti idrici e fognari" ha sostituito acquedotti, impianti per l'acqua, canali di scarico, fognature; b) è stata, poi, integralmente riscritta la parte centrale della norma, sottoponendo a regime condominiale i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per l'energia elettrica, per il gas, per il condizionamento dell'aria, per il riscaldamento, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a ogni altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti. Questi impianti e sistemi centralizzati sono soggetti al regime condominiale, se destinati all'uso comune, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini ossia in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in tema di reti pubbliche.

Le attività del locatore di manutenzione comprendono tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa locata 
L'ampia nozione di «manutenzione» annovera la nozione di «riparazione» benché si possa affermare che l'ipotesi del "guasto", con la conseguente necessità di riparazione, sia, nel concreto svolgersi del rapporto locativo, quella di più grande rilievo pratico. L'attività di manutenzione imposta al locatore include tutte le riparazioni che servono a conservare la cosa nello stato in cui si trovava quando si era concluso il contratto, in relazione alla destinazione considerata (Cass. III, n. 12085/1998). Per meglio dire, l'art. 1575 c.c. individua le principali obbligazioni del locatore nell'obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento nel corso dela locazione. Per quanto riguarda l'obbligo di mantenimento in stato da servire all'uso convenuto e quindi di assicurare al conduttore il godimento del bene in conformità del contratto (c.d. obbligazione di mantenimento o di manutenzione), questo obbligo deve considerarsi violato non soltanto quando, per incuria del locatore, il bene locato sia divenuto specificamente inidoneo all'utilizzo, ma anche quando, sempre per fatto imputabile al locatore, non sia possibile la concreta utilizzazione dell'immobile locato. Ad esso corrisponde il simmetrico obbligo, che grava sul conduttore, di tollerare le riparazioni che, durante la locazione la cosa, non possano differirsi fino al termine del contratto, anche quando queste importino privazione del godimento di parte della cosa locata (art. 1583 c.c.). L'art. 1575, n. 2), c.c., inoltre, deve essere coordinato con le altre disposizioni che pretendono specifici obblighi, positivi e negativi, al locatore. Tra queste, ecco le principali: l'art. 1576, comma 1 c.c., per cui il locatore deve effettuare, nel corso della locazione, tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione che gravano sul conduttore; l'art. 1609, comma 1, c.c., come le riparazioni di piccola manutenzione che secondo l'art. 1576 c.c. devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle che dipendono da deterioramenti prodotti dall'utilizzo e non da vetustà o da caso fortuito; l'art. 1610, comma 1, c.c., per cui lo spurgo delle latrine e dei pozzi è a carico del locatore; l'art. 1582 c.c., secondo cui il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore. 

Riscaldamento malfunzionante e sospensione o riduzione del canone di locazione
Come è stato sottolineato in giurisprudenza, sospendere o ridurre il pagamento del canone di locazione è opzione legittima soltanto quando c'è una sproporzione fra l'inadempimento del locatore e la corresponsione del conduttore; questa sproporzione va valutata in maniera oggettiva e non semplicemente in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti (per non pagare il canone non è sufficiente dire che la casa era molto fredda). Soltanto se oggettivamente c'è una evidente sproporzione tra godimento e pagamento allora può ritenersi giustificata una sospensione del pagamento del canone di locazione (Trib. Milano 6 dicembre 2012, n. 13682). Parimenti, deve concludersi per la riduzione del canone di locazione. In generale ciò dipende dal fatto che, tranne in rare ipotesi, il codice civile non prevede strumenti di autotutela nei rapporti tra le parti, o almeno, non li prevede quando in un contratto a prestazioni corrispettive, come il contratto di locazione, non c'è assoluta mancanza del godimento del bene, ma una menomazione non quantificabile chiaramente. Dunque, sospendere totalmente o parzialmente l'adempimento dell'obbligazione del conduttore è scelta legittima soltanto in quelle ipotesi in cui venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore; soltanto in questo caso infatti sì addiviene a una tale alterazione del sinallagma contrattuale che implica uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, in base al principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se conforme a lealtà e buona fede. In tal senso, si esprime da anni anche la Cassazione (Cass. VI, n. 13887/2011).