MANCATA OSSERVANZA DELLE DISPOSIZIONI DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

I doveri del conduttore
Il conduttore, secondo quanto disposto dall'art. 1587 c.c., non soltanto deve dare il corrispettivo nei termini convenuti, ma deve altresì prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'utilizzarla per l'uso stabilito nel contratto oppure per l'utilizzo altrimenti presumibile dalle circostanze. Il conduttore di un'unità immobiliare appartenente a un edificio condominiale deve, in particolare, utilizzare la cosa locata da buon padre di famiglia e conservare integri gli elementi di godimento, non deve cambiare la forma oppure eccedere nel godimento concesso e deve rispettare le norme previste dal regolamento, anche qualora nel contratto non fosse prevista alcuna precisa clausola in tal senso. La diligenza del buon padre di famiglia va considerata in base all'id quod plerumque accidit e non può dirsi che venga meno soltanto perché chi ha assunto l'obbligazione non si tuteli contro un evento non previsto che poi renda impossibile la prestazione. La comune diligenza del buon padre di famiglia non impone la previsione di ogni e qualunque lontana possibilità impeditiva, ma unicamente gli avvenimenti propri della vita normale, così come si svolge comunemente. Il diritto di godimento del conduttore non è, pertanto, illimitato, ma va esercitato nei limiti dell'ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano espressamente dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, altresì indirettamente, dalle circostanze presenti quando si stipula la convenzione contrattuale (Cass. III, n. 10838/2007). In sostanza, può concludersi nel senso che la norma è volta a evitare qualsiasi forma di abuso, da parte del conduttore, nel godimento della cosa locata (Cass. III, n. 17066/2014). 

Il rispetto del regolamento di condominio 
Gli esempi di "abuso" del bene locato a danno della collettività dei condomini si concretizzano in comportamenti di vario genere che turbano la tranquillità dei coinquilini (ad esempio, fare schiamazzi, utilizzare apparecchi radio e suonare strumenti musicali oltre l'orario consentito), o che comportano fastidi nell'utilizzo dell'immobile (per esempio l'impropria occupazione delle parti comuni) o, addirittura, minaccia alla salute altrui (per esempio, le emissioni pericolose). In tutti questi casi, essendo il proprietario dell'immobile il principale destinatario delle norme del regolamento condominiale - pertanto tenuto a risarcire, in via solidale con l'inquilino, i danni da quest'ultimo eventualmente procurati agli altri condòmini - egli ben può avvalersi dello strumento della risoluzione anticipata del contratto. Del resto, l'obbligo del conduttore è talvolta sancito in modo ancora più specifico e pregnante con l'accettazione, da parte sua, del regolamento, inclusa nel contratto di locazione. Proprio in virtù della sussistenza di questa responsabilità, nei contratti di locazione si inserisce di solito una clausola con cui il conduttore afferma di accettare il regolamento condominiale, impegnandosi al rispetto degli obblighi in esso previsti; così facendo, in caso di inosservanza, il proprietario potrà agire nei suoi confronti senza vedersi validamente contestare la mancata conoscenza di tali obblighi.