RIPARTIZIONE DEGLI ONERI CONDOMINIALI DEL LOCATORE NEI CONFRONTI DEL CONDUTTORE

Il godimento dei servizi condominiali
In virtù del contratto di locazione, il conduttore ha in godimento non solo l'unità immobiliare concessagli dal locatore, ma anche una serie di "servizi" che per l'appunto rendono l'appartamento abitabile; si consideri, inoltre, che spesso la stessa unità immobiliare è inserita all'interno di un edificio sottoposto al regime di condominio, in cui le parti comuni dello stabile sono strumentali all'uso della proprietà esclusiva. Si spiega così che al conduttore venga altresì trasferito il godimento delle cose comuni(nella misura spettante al proprietario-locatore) come, ad esempio, il diritto di utilizzare l'ascensore, i lavatoi e gli stenditoi secondo i turni previsti, l'androne per accedere all'appartamento e di usufruire dell'illuminazione delle scale, di agganciarsi all'antenna centralizzata, ecc. In altre parole, quando un'unità immobiliare posta in uno stabile condominiale diventa oggetto di un rapporto di locazione, al conduttore viene trasferito anche il godimento spettante al condòmino-locatore sulle cose comuni in proporzione della sua quota, per cui gli oneri accessori sono costituiti dagli esborsi a carico del conduttore correlati all'uso dei servizi comuni; il carattere sinallagmatico del contratto di locazione, pertanto, fa sì che gli oneri accessori vadano naturalmente ad integrare il corrispettivo dovuto dal conduttore al locatore. 

Il pagamento degli oneri accessori a carico del conduttore 
L'art. 9 della l. n. 392/1978 stabilisce che siano a carico del conduttore le spese relative alla fornitura d'acqua, del condizionamento d'aria, del riscaldamento e dell'energia elettrica, al servizio di pulizia, allo spurgo dei pozzi e delle latrine, alla fornitura dei servizi comuni, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alle spese per il servizio di portierato nella misura del 90%; gravano, al contrario, sul locatore il restante 10% e le spese straordinarie, così come i premi assicurativi dello stabile, le spese di amministrazione in genere, il compenso per l'amministratore, le spese di ammortamento degli impianti, le spese di revisione dell'impianto di riscaldamento e dell'impianto antincendio, le imposte relative ai passi carrabili e all'occupazione del suolo pubblico, salva sempre una diversa convenzione tra le parti sia in ordine all'accollo sia alla percentuale di imputazione. Tale disposizione va applicata alle locazioni abitative, poiché non abrogata dall'art. 14 della l. n. 431/1998, sia alle locazioni non abitative, in quanto richiamata dall'art. 41 della l.n. 392/1978. Bisogna tuttavia considerare che il d.m. 16 gennaio 2017, all'art. 4, sotto la rubrica "Tabella degli oneri accessori" (allegato D dello stesso decreto), riferendosi ai contratti di locazione di natura transitoria, ai contratti di locazione a canone concertato e ai contratti di locazione per studenti universitari, ha previsto il rinvio alle leggi vigenti e agli usi locali per le voci non considerate nella citata tabella, sicché una pattuizione stipulata in violazione di questa disposizione cadrebbe sotto la sanzione di nullità prevista dall'art. 13, comma 4, della n. 431/1998. 

Il pagamento in misura forfettaria per i contratti liberi 
Abrogato l'art. 79 della l. n. 392/1978, soltanto per i contratti liberi - e per quelli regolati dal codice civile - va ritenuta legittima la possibilità, per conduttore e locatore, di trovare libero accordo sulle spese e di prevederne il pagamento in misura forfettaria degli oneri accessori. Diversamente, per i contratti a uso diverso dall'abitativo e per quelli regolamentati, una pattuizione atta a derogare (in senso sfavorevole al conduttore) all'art. 4 del decreto ministeriale citato e all'art. 9 della l. n. 392/1978 è invalida. Del resto, la facoltà delle parti di prevedere a carico del conduttore il pagamento di oneri accessori è connessa alla circostanza che questi oneri siano strettamente legati all'utilizzo del bene; ad esempio, se si tratta di spese legate all'impianto di riscaldamento condominiale che non si estende ai locali commerciali locati, oppure al servizio di pulizia e portierato per un ingresso differente da quello di cui fruisce la porzione di immobile adibita a magazzino, nulla è dovuto dal conduttore dello stesso (Cass. III, n. 11388/1997). 

Casi di esclusione del pagamento delle spese condominiali 
Gravano sul conduttore soltanto le spese connesse al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino non soltanto l'unità immobiliare, ma anche l'edificio condominiale nel suo complesso, stante l'assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato (Cass. III, n. 20551/2014). Sembra potersi escludere l'obbligo del conduttore di contribuire per quelle voci che non sono vere e proprie spese, ma atti di liberalità per cui non può pretendersi la partecipazione pro quota del conduttore (per esempio, gli omaggi natalizi ai dipendenti del condominio o le spese di omaggio floreale per il decesso di un condòmino oppure gli avvisi mortuari per la stessa circostanza). 

Gli obblighi del conduttore verso il locatore 
In virtù di quanto appena detto, è chiaro come il conduttore non sia obbligato per le spese relative alle cose comuni direttamente nei confronti dell'amministratore del condominio ma è tenuto a risponderne contrattualmente nei confronti del locatore, obbligato per suo conto. Il proprietario locatore ha soltanto un diritto di rivalsa eventualmente nei confronti del conduttore dopo aver provveduto ad anticipare le spese all'ente di gestione. Pertanto, il condominio è privo di un'azione diretta nei confronti del conduttore e, tuttavia, locatore, che non abbia anticipato gli oneri condominiali, non può agire in giudizio, in nome proprio, per far valere un diritto di un altro (art. 81 c.p.c.), e cioè per richiedere, in vece del condominio, il pagamento di un credito maturato da quest'ultimo, nei riguardi di esso condòmino.